Читаем Первая полная энциклопедия ЖКХ полностью

Первая полная энциклопедия ЖКХ

4. Собственник помещения может самостоятельно и свободно распоряжаться принадлежащим ему помещением и долей в праве общей собственности на общее имущество, следующей судьбе помещения, то есть остальные собственники помещений в многоквартирном доме или иные лица не вправе препятствовать собственнику при совершении сделки с его недвижимостью и не имеют права преимущественной покупки, кроме продажи комнаты в коммунальной квартире, в соответствии с частью 6 статьи 42 Жилищного кодекса.

5. При продаже помещения в многоквартирном доме размер доли в праве на общее имущество в данном доме, которая переходит к новому собственнику этого помещения, остается неизменным.

6. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Определение состава и границ общего имущества

Рассмотрим, для чего нужно определение состава и границ общего имущества. Величина расходов собственника помещения на содержание общего имущества зависит от размера его доли в обязательных общих расходах всех собственников на содержание общего имущества.

Доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве на общее имущество в этом доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего собственнику помещения: чем больше площадь, тем большее бремя расходов на содержание общего имущества на нем лежит.

Законодательство не делает никаких исключений ни для публично-правовых образований (Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований), ни для граждан, ни для собственников нежилых помещений в многоквартирном доме.

Для чего нужно определение состава и границ общего имущества?

Размер доли в праве общей собственности на общее имущество определяет величину расходов собственника помещения. Чтобы обеспечить содержание какого-либо имущества, собственнику необходимо знать, что именно он должен содержать. Для этого необходимо определить порядок и пределы использования общего имущества, в том числе для получения доходов. Кроме того, чтобы обеспечить надлежащее содержание общего имущества, необходимо иметь точные сведения о составе общего имущества, знать границы, иметь представление о качественных и количественных характеристиках каждого элемента общего имущества, знать состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, является существенным условием договора управления многоквартирным домом.

Кто должен определять состав общего имущества? Жилищный кодекс трактует, что состав общего имущества определяется:

• собственниками помещений в многоквартирном доме – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

• федеральными органами государственной власти и органами государственной власти субъектов Российской Федерации – в целях контроля за содержанием общего имущества в соответствии со ст. 20 Жилищного кодекса (например, государственные жилищные инспекции субъектов Российской Федерации, Ростехнадзор);

• органами местного самоуправления (в городах федерального значения органами государственной власти указанных субъектов Российской Федерации) – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса. Такой конкурс проводится в многоквартирных домах, собственники помещений в которых не выбрали в установленный срок способ управления многоквартирным домом или не реализовали выбранный способ, в соответствии с «Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», которые утверждены постановлением Правительства РФ № 75 от 6 февраля 2006 г.

Законодательство не дает полномочий определять состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме:

• управляющим организациям, товариществам собственников жилья, иным объединениям собственников;

• органам технического учета;

• органам, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Рассмотрим отличительные признаки объектов общего имущества. К ним относятся:

• объекты общего имущества не являются частями квартир;

• объекты общего имущества предназначены для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в конкретном (одном) многоквартирном доме.

Исходя из этих отличительных признаков общего имущества, можно утверждать, например, что балконная плита, которая является частью конструкции дома и, значит, предназначена для обслуживания всего дома, входит в состав общего имущества, а балконные ограждения служат только для одной квартиры и, значит, в общее имущество не включаются. Батареи отопления при открытой системе теплоснабжения дома относятся к общему имуществу дома, так как являются частью отопительной системы всего дома.