Покупка и продажа бизнеса в России

Равным образом стороны могут предусмотреть в договоре, что сначала осуществляется государственная регистрация, а потом, в течение определенного срока, передача недвижимости. ГК это не запрещено, поэтому регистрирующий орган не вправе требовать акта приема-передачи по такому договору.

Не следует забывать, что право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю именно с момента государственной регистрации, независимо от даты подписания передаточного акта. Это предусмотрено статьей 223 ГК. Поэтому в момент государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество покупателю необходимо каким-то образом отразить «свою» недвижимость в бухгалтерском учете. Без акта приема-передачи сделать это будет непросто.

Для того чтобы у организации не возникло проблем с бухгалтерским учетом приобретенной недвижимости, необходимо составить акт приема-передачи в один день с государственной регистрацией права собственности. Тогда организация сможет сразу принять объект недвижимости к учету в качестве основных средств. Это подтверждает и постановление Госкомстата России от 25 января 2003 г. № 7 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств», предписывающее составлять акт о приеме-передаче объектов основных средств (унифицированные формы ОС-1, ОС-1а) в момент приобретения имущества.

Если же между свидетельством о регистрации и передаточным актом существует временной разрыв, организацию неизбежно ждут трудности, вызванные тем, что нормативные правовые акты, посвященные бухгалтерскому учету основных средств, просто не регламентируют данную ситуацию.

Согласно пункту 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденного приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. № 34н, затраты на приобретение зданий, не оформленные актами приема-передачи и иными документами (включая документы, подтверждающие государственную регистрацию), относятся к незавершенным капитальным вложениям. Значит, в момент государственной регистрации права собственности бухгалтер может сделать проводку: дебет 08 «Вложения во внеоборотные активы» – кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», отразив покупную стоимость здания.

Однако необходимо иметь в виду, что в силу статьи 9 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» все хозяйственные операции должны оформляться первичными документами. Свидетельство о государственной регистрации права собственности таковым не является, поскольку не содержит ряда обязательных реквизитов (например, измерители хозяйственной операции в натуральном и денежном выражении, наименование должностей ответственных лиц и их личные подписи).

Кроме того, по такому объекту недвижимости бухгалтер не сможет начислять амортизацию. Дело в том, что начисление амортизации и в бухгалтерском, и в налоговом учете по общему правилу производится с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода объекта в эксплуатацию (п. 2 ст. 259 НК, п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н).

При этом совершенно очевидно, что организация не сможет ввести в эксплуатацию и использовать объект недвижимого имущества, который ей еще не передан. Поэтому до составления передаточного акта организация-покупатель не вправе начислять амортизацию по приобретенному объекту недвижимости, несмотря на то что право собственности на недвижимость за этой организацией уже зарегистрировано.

В случае передачи недвижимого имущества до государственной регистрации организация вправе начислять амортизацию уже с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию (п. 8 ст. 258 НК). Аналогичное положение содержится в пункте 52 методических указаний.

Таким образом, с точки зрения налогообложения по налогу на прибыль организации выгоднее получить недвижимость до государственной регистрации или хотя бы в момент регистрации.

Что касается налога на имущество, то в соответствии со статьей 374 НК объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета. Таким образом, недвижимость, которая числится на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», объектом налогообложения не является.