Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность

б) должен располагаться на такой территории, где находятся дома, пригодные для проживания. То есть находиться в деревне, коттеджном поселке и т. д. Дом должен быть обеспечен хорошими подъездными путями, доступными в любое время года;

в) дом должен быть подключен к электросети, системе отопления и водоснабжения.

Залог и наше право

В рекламе вам обещают, что приобретенное жилье по закону об ипотеке сразу оформляется в собственность заемщика. Но ведь квартира, купленная в кредит под залог недвижимости, становится собственностью заемщика и отдается в залог банку в целях обеспечения гарантий возврата кредита на покупку жилья! Что это означает? То, что ваши права распоряжаться квартирой по своему усмотрению ограничены. Ситуация та же, что и при покупке в кредит автомобиля. Если кто-то с этим сталкивался, то знает, о чем идет речь: любые действия, начиная с техобслуживания, необходимо согласовывать с банком. Это неизбежно, поскольку вы, по большому счету, пользуетесь чужими деньгами. Вы почувствуете себя, как в детстве, когда купленный родителями велосипед, конечно, ваш, но родители имеют право отнять его, например, за двойку по математике в любое время. Ваша квартира является, конечно, собственностью, но находящейся под залогом. Вы можете называть себя Заемщиком, Залогодателем или Заложником, как вам больше нравится.

Итак, кто, когда и почему может лишить вас собственности и чем ограничить ваше право распоряжаться ею по своему усмотрению?

1. Если вы отказываетесь от выполнения условий по возврату кредита, и данный случай не будет признан страховым, то банк имеет полное право продать ваше жилье и вернуть себе деньги, которые вы остались ему должны.

2. Вы обладаете всеми правами собственника, но существует ряд ограничений, а именно:

– любые действия в отношении недвижимости, находящейся в залоге, вы будете обязаны согласовывать с банком-кредитором (залогодержателем) до тех пор, пока полностью не погасите кредит. Вам гарантировано право по условиям ипотеки, что банк не может по своему произволу изъять недвижимость, а вы можете лишиться своей заложенной недвижимости лишь по решению суда, и то лишь в том случае, когда нарушаете кредитный договор. Нам неизвестно о случаях, когда этот «произвол» имел место, но все мы боимся «крючкотворов», «мелкого шрифта» и прочих вещей, когда по незнанию законодательства подписанный нами договор становится «дарственной» в пользу какого-то банка.

3. При ипотеке заемщик имеет следующие права и обязанности по пользованию заложенной недвижимостью:

а) вы сохраняете право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке, и вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Но по Федеральному закону об ипотеке вы обязаны поддерживать заложенное имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки и полной выплаты кредита. Кроме того, обязаны производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке, в установленные сроки;

б) имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено вами другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке;

в) залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности по договору об ипотеке;

г) вы вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду и пользоваться в полном объеме полученным доходом; передавать имущество во временное безвозмездное пользование и предоставлять право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает установленного срока выплаты ипотечного кредита, и имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих его назначению;

д) в соответствии с Федеральным законом об ипотеке вы имеете право жить в квартире, регистрироваться самому и прописать в ней любых членов своей семьи, включая несовершеннолетних детей;

е) на вас лежит риск случайной гибели или повреждения имущества. Поскольку предмет залога остается у должника, залогодержатель имеет ограниченные обязательства и вправе:

– проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, в том числе, если оно передано во владение третьих лиц;

– требовать от залогодателя принятия мер к сохранности предмета ипотеки;

– требовать от любого лица прекращения посягательства на предмет ипотеки.

Неустойка