Покупка и размен квартиры

Нередко после заключения договора участия в долевом строительстве гражданином по каким-либо причинам принимается решение о необходимости передачи своей доли на возмездной основе третьему лицу. То есть речь идет об уступке участником долевого строительства прав требований по договору.

Такая уступка прав допускается при одновременном соблюдении следующих условий:

1. Только после уплаты первым участником цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.

2. Только с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Исполнение обязательств по договору

Разумеется, каждая из сторон договора хочет, чтобы другая сторона выполнила взятые на себя обязательства в полном размере и в установленный срок. Законодателем установлены следующие критерии определения исполнения сторонами обязательств:

обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства;

обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Принимая во внимание, что все еще нередки случаи обмана и мошенничества на рынке строящегося жилья, законодателем предусмотрены определенные способы обеспечения исполнения обязательств по договору.

Исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов: залог или поручительство.

Указанными способами обеспечивается:

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных федеральным законом и (или) договором;

2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Залог. Возможно несколько вариантов обеспечения обязательств застройщика путем залога принадлежащего ему имущества.

1. Если Вы решили выступить одним из участников долевого строительства на самой начальной его стадии. В этом случае в целях обеспечения обязательств застройщика предметом залога будет выступать земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, и принадлежащий застройщику на праве собственности, или в залог передается право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

2. В случае, когда застройщик решил зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, указанный объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект незавершенного строительства. Но при этом следует иметь в виду, что если возникли обстоятельства, позволяющие усомниться в «честности» застройщика, то Вы, как и любой другой участник долевого строительства, вправе выступить с требованием об обязании застройщика зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства в судебном порядке. 3. При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения. Но если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства вышеуказанное имущество (земельный участок, объект незавершенного строительства или непосредственно жилые (нежилые) помещения) уже были переданы в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий: