Практические вопросы строительной деятельности. Новое в правовом регулировании строительной деятельности

В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 проведен обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке. ВАС РФ обобщил споры, связанные с договорами об ипотеке. В соответствии с п. 1 Обзора если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

Хотя в качестве обоснования обратного были приведены следующие доводы.

Предметом договора об ипотеке являлся объект незавершенного строительства. К моменту предъявления требования об обращении взыскания на предмет ипотеки данный объект был достроен и согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодателю (должнику по основному обязательству) на праве собственности принадлежит законченный строительством объект (офисное здание), принятый и введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке. Таким образом, предмет ипотеки, названный в договоре об ипотеке, отсутствует, а следовательно, ипотека прекратилась.

Но изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога.

Ни ГК РФ, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Так, согласно ст. 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.

Кроме того, действующее законодательство не предусматривает погашение учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделанной им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства.

21. Новеллы Жилищного кодекса РФ. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое

За весь период с момента принятия в 1984 г. Жилищного Кодекса РСФСР (далее по тесту – ЖК РСФСР) до конца 2004 г. общие нормы и положения жилищного законодательства существенно не изменялись. Общее направление всех принимаемых на основе ЖК РСФСР нормативных актов, поправок, изменений и дополнений к нему оставалось прежним. При этом положения жилищного законодательства и его общие нормы перестали соответствовать фактическим обстоятельствам в стране.

С другой стороны, важным является тот факт, что при недавнем принятии пакета новых законодательных актов, регулирующих жилищные правоотношения, законодатель учел специфику сложившейся ситуации в обществе.

Реформирование жилищного законодательства не может быть произведено единовременно, путем принятия даже очень современных нормативных актов, соответствующих экономическому положению и сложившимся правоотношениям в стране.

Для его осуществления и завершения необходимо не просто изменить какие-то положения того или иного закона или внести соответствующие поправки в тот или иной документ.

Целью всех мероприятий при идеальном сложении обстоятельств, результатом предпринятых действий должна стать совершенно иная структура жилищного законодательства.

В конце 2004 г. законодатель принял пакет законов, в котором значительную долю составили акты, регулирующие жилищные правоотношения.

Новый ЖК РФ был введен в действие с 1 марта 2005 г. в соответствии с Федеральным законом «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». С этого же дня утратили силу ЖК РСФСР, Законы «Об основах федеральной жилищной политики» и «О товариществах собственников жилья», признаны недействующими на территории РФ Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г.

Другие нормативные правовые акты, регулировавшие правоотношения в жилищной сфере до вступления в действие нового ЖК РФ, подлежат применению до приведения их в соответствие с новым ЖК РФ, а пока применяются в части, ему не противоречащей. К ранее возникшим жилищным отношениям вступивший в силу ЖК РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие.

К новеллам ЖК РФ при общем рассмотрении его положений можно отнести следующее (не вдаваясь в тонкости возможных проблем и вопросов).