Практические вопросы строительной деятельности. Новое в правовом регулировании строительной деятельности

1. ЖК РФ перечислил объекты жилищных прав. Ими являются жилые помещения. Согласно ст. 15 ЖК РФ жилые помещения – это изолированные помещения, которые являются недвижимым имуществом и пригодным для постоянного проживания граждан, т. е. отвечают установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Это положение соответствует нормам ЖК РСФСР. Но в соответствии с новым кодексом в настоящем случае допускается использовать жилое помещение для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности гражданам, проживающим в нем на законных основаниях при наличии следующих условий:

1) соблюдения прав и законных интересов проживающих вместе с ними лиц и соседей;

2) соблюдения противопожарных, санитарно-гигиенических, экологических требований к жилым помещениям.

При этом (как и прежде) размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

В ст. 7.21 КоАП РФ предусмотрены правовые последствия нарушение правил пользования жилыми помещениями. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от десяти до пятнадцати минимальных размеров оплаты труда.

К жилым помещениям отнесены:

1) жилой дом, часть жилого дома. Они представляют собой индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;

2) квартира, часть квартиры – согласно нормам ЖК РФ это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

3) комната – это часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

2. Следующей новеллой ЖК РФ является проблема приватизации жилых помещений.

Согласно Федеральному закону «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее – Закон О приватизации) внесены изменения.

В новой редакции указанная статья содержит следующее положение. Не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., а также жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Но нужно учесть, что с 1 января 2007 г. она также признана утратившей силу.

Фактически, проблема состоит в следующем. Если граждане получили квартиру по договору социального найма до 1 марта 2005 г., и она не относится ни к одной из перечисленных категорий (не является аварийной, не находится в общежитии, и т. д.), указанные лица имеют право на ее приватизацию. Но максимальный срок для совершения указанных действий – до 1 января 2007 г.

С 1 января 2007 г. согласно Федеральному закону «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» приватизация квартир будет окончена. После этого с неприватизированными жилыми помещения возможно проведение одной сделки – обмена с соблюдением условий, предусмотренных ЖК РФ.

Таким образом, после 1 января 2007 г. такое основание приобретения прав собственности на жилые помещения и возникновения соответствующих жилищных прав, как приватизация, прекратится. В качестве оснований для возникновения жилищных прав и обязанностей (в отношении собственности на жилое помещение или прав наймодателя жилого помещения) будут служить перечисленные в ст. 10 ЖК РФ ситуации, т. е.:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему (договора купли-продажи недвижимости и т. д.);

2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности (например, решение о признании права собственности на спорное жилое помещение);

4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;