Практические вопросы строительной деятельности. Новое в правовом регулировании строительной деятельности

6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

3. В соответствии со ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения. Обмен должен быть осуществлен только между лицами, занимающими жилые помещения по договорам социального найма, но никак в данной сделке не участвуют собственники жилых помещений.

Согласно ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ.

Но обмен жилыми помещениями между нанимателями помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в утвержденном Правительством РФ списке.

Таким образом, обмен жилыми помещениями в соответствии с жилищным законодательством не соответствует понятию обмена по гражданскому законодательству. Регулирование заключения гражданско-правового договора мены происходит в соответствии с гл. 31 ГК РФ. В соответствии с ней каждая из сторон указанной сделки должна являться собственником жилого помещения. Она обязана передать в собственность другой стороне принадлежащее ей жилое помещение. То есть, фактически происходит обмен имуществом, находящимся в собственности обменивающихся сторон.

4. Согласно новому ЖК РФ жилые помещения могут находиться у граждан на праве собственности и на праве найма (социального или коммерческого), у юридических лиц – по праву собственности и аренды. То есть, законодательно предусмотрено два вида владения жилым помещением – собственность и наем (или аренда).

Главы 7 и 8 ЖК РФ регулируют порядок предоставления собственником жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (в лице действующих от его имени уполномоченного государственного органа или уполномоченного органа местного самоуправления либо управомоченного им лица) оговоренной в ЖК РФ категории лиц (малоимущим гражданам, признанным по установленным основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма – жилые помещения муниципального жилищного фонда.

Иным определенным федеральным законом или законом субъекта РФ категориям граждан, признанных по установленным кодексом и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях – жилые помещения жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта РФ) по договору социального найма жилые помещения во владение и в пользование для проживания.

То есть здесь происходит выделение различных вариантов заключения договоров социального найма в зависимости от того, кто является наймодателем. Для понимания данного разделения нужно возвратиться к тому моменту, когда ЖК РФ подразделяет жилищный фонд как единое целое на:

1) муниципальный жилищный фонд (совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям) – из этого фонда происходит предоставление жилых помещений по договорам социального найма малоимущим гражданам, признанным по установленным основаниям нуждающимися в нем;

2) государственный жилищный фонд (совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ) – из него предоставляются жилые помещения по договорам найма лицам, признанным по установленным ЖК РФ и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в указанных помещениях.

5. ЖК РФ предоставляет право собственнику или нанимателю жилого помещения произвести перепланировку или переустройство жилого помещения: