Практические вопросы строительной деятельности. Новое в правовом регулировании строительной деятельности

Как уже говорилось ранее ГК РФ устанавливает на общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры право общей долевой собственности, т. е. указанные в ГК РФ и в ЖК РФ объекты представляют собой объекты общей долевой собственности.

ГК РФ содержит нормы, регулирующие порядок владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности:

1) согласно ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом;

2) в соответствии со ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации;

3) нормы ГК РФ о разделе имущества, содержащиеся в ст. 252, на основании которой имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними, а участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Указанные нормы не могут быть применены к отношениям, возникающим между собственниками помещений в многоквартирном доме. Это противоречит природе общего имущества указанных лиц.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Причиной этому служит тот факт, что после совершения кем-либо из сособственников помещений в многоквартирном доме указанных действий станет невозможным осуществление другими собственниками квартир использование общего имущества в целях содержания и обслуживания всего дома.

Можно говорить о взаимосвязи жилого помещения в многоквартирном доме и доли в общем имуществе указанного дома. Их соотношение может рассматриваться с точки зрения ст. 135 ГК РФ, регулирующей соотношение главной вещи и ее принадлежности.

Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Размер общего имущества в многоквартирном доме стабилен и не подлежит изменению. Исключение составляет возможность, предусмотренная ст. 36 ЖК РФ. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. То есть с соблюдением указанного порядка допускается его уменьшение при условии наличия согласия всех сособственников помещений. Уменьшение производится путем проведения реконструкции с соблюдением всех соответствующих норм и требований, предусмотренных ЖК РФ.

Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование третьим лицам с соблюдением следующих требований:

1) решение об этом принимается на общем собрании собственников помещений;

2) передача общего имущества не нарушит права и законные интересы физических и юридических лиц.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (также входящий в общее имущество собственников жилых помещений), может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Право ограниченного пользования земельного участка называется сервитутом. Он может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК РФ. В отношении объектов, существовавших до введения ЖК РФ, не допускается запрет на установление сервитута в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к этим объектам.

Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Новое обременение земельного участка сервитутом устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.