Практические вопросы строительной деятельности. Новое в правовом регулировании строительной деятельности

Перевод помещений из категории жилых в нежилые производится согласно ст. 288 ГК РФ в порядке, определяемом жилищным законодательством, а в соответствии с ЖК РФ также с учетом требований законодательства о градостроительной деятельности РФ (согласно ст. 22 ЖК РФ).

Рассмотрению вопросов перевода жилого помещения в нежилое, а также обратных действий посвящена гл. третья ЖК РФ. Здесь предусмотрены условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, порядок проведения указанных действий, возможности и последствия отказа в переводе. Нужно обратить внимание на тот факт, что ЖК РСФСР содержал только общие понятия перевода жилых помещений в нежилые. Поэтому указанные нормы ЖК РФ являются новыми и ранее не применявшимися.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

При наличии определенных условий не допускается перевод жилого помещения в нежилое. Они перечислены в ст. 22 ЖК РФ.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если:

1) доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям,

2) отсутствует техническая возможность оборудовать указанный доступ к данному помещению,

3) если переводимое помещение является частью жилого помещения,

4) если оно используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания,

5) если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц,

6) если переводимое жилое помещение расположено не на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, являются жилыми.

Для перевода нежилого помещения в жилое помещение определено следующее ограничение. Оно должно:

1) соответствовать установленным требованиям (быть пригодным для проживания, т. е. не находится в ветхом или аварийном состоянии, а также в них не должно присутствовать вредное воздействие факторов среды обитания);

2) должна иметься возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;

3) право собственности на переводимое помещение не должно быть обременено правами третьих лиц (аренда, залог, ипотека и т. д.).

При наличии одного из трех оснований перевод нежилого помещения в жилое не допускается.

В соответствии с Положением о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, утвержденными постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. № 552 «Об утверждении Положения о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания», а, значит, и для перевода их в категорию жилых, если они являются нежилыми, признаются жилые дома (жилые помещения):

1) находящиеся в ветхом состоянии;

2) находящиеся в аварийном состоянии;

3) в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.

Порядку перевода жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые посвящена ст. 23 ЖК РФ. Полномочия по осуществлению указанного перевода предоставлены органу местного самоуправления., так как именно к компетенции указанных органов в области жилищных отношений относится принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения (ст. 14 ЖК РФ). Данное положение соответствует ст. 132 Конституции РФ, согласно которой именно органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью.

Для осуществления перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые собственник переводимого помещения или иное уполномоченное им лицо, действующее по его поручению, оформленному в установленном порядке (далее – заявитель), представляет в орган местного самоуправления, наделенный соответствующими полномочиями, расположенный по месту нахождения переводимого помещения, следующие документы:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Данный перечень является исчерпывающим и содержит все необходимые для перевода помещений документы. Поэтому орган местного самоуправления, который осуществляет соответствующий перевод, не вправе требовать представление иных документов, кроме перечисленных ранее.