Практические вопросы строительной деятельности. Новое в правовом регулировании строительной деятельности

В специализированный жилищный фонд входят после вступления ЖК РФ в действие только жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. То есть жилые помещения индивидуального фонда не могут использоваться ни как служебные жилые помещения, никак общежития и т. д. Это допускается только после отнесения его в установленном порядке к специализированному жилищному фонду.

8. В ЖК РФ предусмотрено положение, содержащее различные варианты управления собственниками жилых помещений многоквартирным домом. При этом указанные лица должны, даже обязаны сами выбрать способ управления жилым домом. При этом цель управления остается одной в любом случае: оно должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

ЖК РФ предоставляет собственникам жилых помещений в многоквартирном доме следующие варианты управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (согласно ст. 164 ЖК РФ). При этом способе управления договоры оказания услуг с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников, а при заключении указанных договоров, все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны по договору. Также на собственников жилых помещений при наличии данного способа управления возложена обязанность заключать договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) каждым от своего имени лично;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества. Порядок же управления в жилищном кооперативе предусмотрен ст. 116 ЖК РФ. Согласно ей высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива.

3) управление управляющей организацией (на основании положений ст. 162 ЖК РФ). Между управляющей организацией и каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Указанный договор заключается на срок не менее, чем на один год и не более, чем на пять лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Важным моментом является тот факт, что один многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст. 163 ЖК РФ если многоквартирный дом находится в государственной или муниципальной собственности, порядок его управления устанавливается соответственно Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ и органом местного самоуправления. Управление указанным многоквартирным домом осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса.