Практические вопросы строительной деятельности. Новое в правовом регулировании строительной деятельности

Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. То есть, в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Согласно ст. 23 ЗК РФ выделяется частный и публичный сервитут. Сервитут, предусмотренный ГК РФ, является частным. Публичный сервитут в соответствии с ЗК РФ устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Могут устанавливаться публичные сервитуты, например, для прохода или проезда через земельный участок; использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры, и т. д. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке. Сервитуты (как частные, так и публичные) подлежат государственной регистрации в соответствии с Закон о государственной регистрации.

Так как общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности, то в соответствии со ст. 244 ГК РФ в нем должны быть определены доли каждого собственника в праве собственности. Статья 37 ЖК РФ рассматривает порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Каждый собственник жилого помещения в многоквартирном жилом доме имеет право общей долевой собственности на общее имущество указанного дома. Определение соответствующей доли в общем имуществе многоквартирного дома производится путем соотношения доли жилого помещения и общей площади дома. Доля каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и право собственности на жилое помещение взаимосвязаны: первое понятие следует судьбе второго. То есть доля собственности каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в доме следует судьбе права собственности на помещение в указанном доме, принадлежащее этому домовладельцу.

В развитие этого положения ЖК РФ конкретизирует: когда происходит переход права собственности на помещение в многоквартирном доме, соответствующая помещению доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме переходит к новому собственнику. Она равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

ЖК РФ устанавливает серьезные ограничения в отношении прав собственника помещения в многоквартирном доме на общее имущество (в развитие положений ст. 246, 247, 252 ГК РФ). Он не имеет права:

1) выделить в натуре свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (без передачи от права собственности на само жилое помещение);

3) совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Когда происходит приобретение новым собственником жилого помещения в многоквартирном жилом доме к нему переходит доля прежнего собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. То есть право общей собственности на общее имущество возникает у собственников квартир в силу факта приобретения ими жилого помещения.

Условия договора между прежним собственником помещения в доме и новым собственником, в соответствии с которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

То есть даже если стороны договора, в соответствии с которым перейдет право собственности на помещение, установят по взаимному соглашению условия, запрещающие, ограничивающие переход доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, данные положения будут являться ничтожными.