Практические вопросы строительной деятельности. Новое в правовом регулировании строительной деятельности

Товарищество собственников жилья, а также жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются согласно гражданскому и жилищному законодательству юридическим лицом в форме некоммерческой организации, т. е. юридическими лицами. Значит, к ним применяются нормы гражданского законодательства о юридических лицах.

Юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету.

Юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.

Правоспособность юридического лица возникает в момент его создания (согласно п. 2 ст. 51 ГК РФ юридическое лицо считается созданным со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц) и прекращается в момент завершения его ликвидации (в соответствии с п. 8 ст. 63 ГК РФ ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо – прекратившим существование после внесения об этом записи в Единый государственный реестр юридических лиц).

Юридическими лицами могут быть организации, преследующие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности (коммерческие организации) либо не имеющие извлечение прибыли в качестве такой цели и не распределяющие полученную прибыль между участниками (некоммерческие организации). Именно к последнему виду юридических лиц отнесены товарищества собственников жилья. Некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.

Допускается создание объединений коммерческих и (или) некоммерческих организаций в форме ассоциаций и союзов. Согласно ст. 142 ЖК РФ товарищества собственников жилья как некоммерческие организации могут добровольно объединяться в ассоциации, союзы этих организаций в форме объединения. Объединение также является некоммерческой организацией.

Члены объединения (товарищества) сохраняют свою самостоятельность и права юридического лица.

Глава 12 ЖК РФ посвящена рассмотрению проблем и порядка организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы представляют собой добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц. Основой деятельности кооперативов является членство указанных лиц. Их целью является следующее:

1) удовлетворение потребности граждан в жилье (например, путем его строительства, приобретения, реконструкции и т. д.);

2) управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Финансовую основу жилищных или жилищно-строительных кооперативов составляют имущественные взносы его членов, так как отношения строятся именно на основе членства. Поэтому члены указанных кооперативов вправе своими средствами участвовать в осуществлении следующих функций:

1) в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома;

2) в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Правовую основу возникновения имущества у жилищного или жилищно-строительного кооператива (в зависимости от избрания одной из указанных форм) составляет одно из следующих действий:

1) приобретение многоквартирного дома,

2) строительство многоквартирного дома.

После того как принято решение, каким из двух способов будет создаваться объект дальнейшего содержания жилищного или жилищно-строительного кооператива, необходимо конкретизировать его форму.

Только после факта появления многоквартирного жилого дома на жилищный или жилищно-строительный кооператив возлагаются полномочия по его реконструкции и содержанию.

Отличительными чертами этих видов кооперативов являются следующие:

1) члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, т. е. в эксплуатации жилищного фонда, его реконструкции;

2) члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

В связи с тем, что вопросы строительства объектов недвижимости не являются сферой регулирования жилищного законодательства, в частности ЖК РФ, в нем рассматриваются вопросы, связанные с деятельностью только жилищных кооперативов. Полномочия, порядок деятельности жилищно-строительных кооперативов регулируются гражданским и градостроительным законодательством.