Практические вопросы строительной деятельности. Новое в правовом регулировании строительной деятельности

В статье 218 ГК РФ установлены основания приобретения права собственности, которые в соответствии со ст. 17 Закона о государственной регистрации являются основаниями для государственной регистрации права на недвижимое имущество.

К таким основаниям законодатель относит:

1) акты, изданные органами государственной власти или местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, установленном законодательством;

2) гражданско-правовые договоры и иные сделки в отношении недвижимого имущества;

3) свидетельства о праве на наследство;

4) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти;

5) иные акты передачи прав заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством;

6) вступившие в законную силу судебные решения.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности, наряду с другими основаниями, возникают из судебного решения, устанавливающего гражданские права и обязанности.

Примерный перечень сделок с объектами недвижимости, а также обязательные условия по их заключению установлены ГК РФ.

1) купли-продажи. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Определением СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 8 октября 2002 г. «Несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости влечет недействительность договора» установлено, что несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости влечет недействительность договора. Судом определено, что в силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Последствие несоблюдения формы договора продажи недвижимости – его недействительность. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих сведений в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

ЖК РФ в ст. 18 конкретизировал данное положение применительно к жилым помещениям. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также непосредственно ЖК РФ;

2) мены. В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. То есть, исходя из смысла данной статьи, для того, чтобы произвести обмен вещью она должна находится у лица в собственности. Но к объектам недвижимости данные положения неприменимы. Согласно ЖК РФ обмен жилыми помещениями возможен только в случае, если они находятся у обменивающихся лиц на основании договоров социального найма. Согласно ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.