Практические вопросы строительной деятельности. Новое в правовом регулировании строительной деятельности

Согласно ст. 13 Закона, регулирующей порядок обеспечения исполнения обязательств по договору об участии в долевом строительстве, при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

Статья 76 ФЗ Закона об ипотеке регулирует порядок ипотеки строящихся жилых домов. При предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

Положение о том, что после завершения строительства заложенного объекта недвижимости ипотека на него не прекращается, было внесено в указанный закон 30 декабря 2004 г. После внесения этого изменения ВАС РФ принял следующее решение по соответствующему спору.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 содержит обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке, в частности, в п.1 рассмотрена интересующая в данном аспекте ситуация.

Если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

К моменту предъявления требования в суд истцом об обращении взыскания на предмет ипотеки данный объект был достроен и согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Единый реестр) залогодателю (должнику по основному обязательству) на праве собственности принадлежит законченный строительством объект (офисное здание), принятый и введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке. Таким образом, предмет ипотеки, названный в договоре об ипотеке, отсутствует, а следовательно, ипотека прекратилась.

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога.

Ни ГК РФ, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Так, согласно ст. 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.

Кроме того, действующее законодательство не предусматривает погашение учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – учреждение юстиции) сделанной им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства.

18. Совершение сделок с объектами недвижимости

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора. Статья 164 ГК РФ определяет, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ. Несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки (ст. 165 ГК РФ) влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Согласно ГК РФ обязательной регистрации подлежат сделки с землей (ст. 164), договоры купли-продажи и мены жилых помещений (ст. 558, 567), договоры купли-продажи и мены предприятий (ст. 560, 564), договоры аренды недвижимого имущества на срок свыше года (ст. 609), договоры дарения недвижимого имущества (ст. 574), договоры ренты (ст. 584), договоры доверительного управления недвижимым имуществом (ст. 1017).

Только после проведения государственной регистрации данных сделок указанные договоры должны признаваться заключенными, несмотря на достижение между сторонами согласия по всем существенным условиям договора.

То есть для передачи прав на объект недвижимости необходимо совершить предусмотренную законодательством сделку и осуществить ее государственную регистрацию.