Практические вопросы строительной деятельности. Новое в правовом регулировании строительной деятельности

При покупке объектов незавершенного строительства прежде всего следует исходить из того, что право собственности у продавца на отчуждаемый объект незавершенного строительства как на недвижимое имущество возникает только с момента государственной регистрации данного объекта в установленном Законом о государственной регистрации порядке, на основании ст. 219 ГК РФ, связывающей возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество с моментом его государственной регистрации.

До государственной регистрации объект незавершенного строительства не является недвижимостью, а представляет собой лишь известную совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен также труд строителей. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (на основании ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно).

В п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» определено, что если не завершенные строительством объекты являются предметом действующего договора строительного подряда, то они не могут относиться к недвижимому имуществу. Следовательно, прежде всего следует выяснять вопрос о том, расторгнут ли договор строительного подряда между заказчиком и подрядчиком и требовать заключения соглашения о расторжении договора строительного подряда. Соглашение о расторжении строительного подряда является гарантией того, что у подрядчика отсутствуют права на указанный объект.

В соответствии со ст. 25 Закона о государственной регитсрации заказчик обязан осуществлять государственную регистрацию не завершенных строительством объектов, не являющихся предметом действующего договора строительного подряда, и представлять покупателю свидетельства об их государственной регистрации.

При заключении договора купли-продажи, несмотря на наличие свидетельств о государственной регистрации объектов незавершенного строительства, должны требовать от продавцов представления следующих документов:

1) решение муниципального образования о земельном отводе под строительство объекта;

2) разрешение уполномоченного органа власти на строительство на данном участке объекта (в целях исключения возможности самовольной постройки и наступления в связи с этим негативных последствий, установленных ст. 222 ГК РФ);

3) план объекта незавершенного строительства, составленный и утвержденный БТИ (органами технической инвентаризации);

4) проектно-техническая и проектно-сметная документация, а также другие документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп. от 30 декабря 2004 г.) (далее по тексту – Закон об ипотеке) по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 закона (находящихся в государственной или муниципальной собственности, часть земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования).

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

При этом указанные правила Закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил ст. 69 указанного Закона.

В связи с тем, что объекты недвижимости могут создаваться не только на основании договоров строительного подряда, в создании объектов строительства могут участвовать также и третьи лица (инвесторы, дольщики) то их права на объект незавершенного строительства регулируются на основании Закона об участии в долевом строительстве.