Практические вопросы строительной деятельности. Новое в правовом регулировании строительной деятельности

Если первоначальный кредитор не выполнил данное требование законодательства (например, уступил указанное право не один раз и во втором случае при подписании договора уступки указанным правом уже не обладал), то подлежит применению ст. 390 ГК РФ, содержащая нормы ответственности кредитора, уступившего требование. Первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования.

При этом он не отвечает перед новым кредитором за неисполнение этого требования должником. То есть, если застройщик не выполнил обязательства по своевременному строительству или по передаче объекта недвижимости новому кредитору, первоначальный участник строительства (при условии что он уступил действительное, реально существующее требование), ответственности за это не несет, а какие-либо требования по отношению к нему новый кредитор предъявлять не вправе.

Таким образом, вторая часть указанной статьи ограничивает ответственность первоначального кредитора в части, касающейся неисполнения этого требования должником. Исключение составляет случай, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором.

Иными словами, при уступке права требования происходит передача от первоначального кредитора к новому кредитору определенного риска по исполнению должником своих обязательств и по возможности реализации кредитором своего права на получение от застройщика объекта недвижимости.

В п. 8 Обобщения практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов от 19 сентября 2002 г. (оно было принято до вступления в действие Закона об участии в долевом строительстве), признается неоднозначной практика рассмотрения судами дел в тех случаях, когда организация – сторона по договору об инвестировании строительства жилого дома – заключила договор об уступке права требования по этой сделке с гражданином, имеющим намерение приобрести жилье для проживания (личных, семейных, домашних нужд, не связанных с извлечением прибыли).

Данный вид договора вызывал затруднения в определении его правовой природы.

По условиям такого договора организация уступает гражданину свое право требования передачи построенной квартиры к другому участнику инвестиционной деятельности по строительству жилого дома, и впоследствии на основании данного договора регистрируется право собственности гражданина на переданную квартиру.

При возникновении споров хозяйствующие субъекты считают гражданина субъектом инвестиционной деятельности, вступившим на место организации, которая уступила гражданину право требования, и отказываются применять Закон РФ «О защите прав потребителей».

Специфика таких договоров заключается в том, что в результате исполнения договора к гражданину переходит лишь право требования к другому участнику строительства жилого дома, передачи самого предмета договора (квартиры) не происходит, для этого необходимо оформить отдельное соглашение.

В силу ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Правовая оценка договора уступки права требования предоставления квартиры к другому участнику инвестиционной деятельности судами должна осуществляться с учетом наличия взаимосвязи между указанным договором (рассматривая его как договор купли-продажи), основным инвестиционным соглашением (разрешающим его участникам уступать свои права третьим лицам) и тем соглашением (договором), которое заключает гражданин с организацией, отвечающей по требованию, перешедшему к гражданину. Поэтому практика судов, установивших, что гражданином квартира приобретается для личных, семейных, бытовых нужд, и применявших Закон РФ «О защите прав потребителей», представляется правильной.

В обобщение всего сказанного ранее необходимо подвести некоторые итоги.

1. Договор уступки права требования подлежит регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию, при условии, что первоначальный договор об участии в долевом строительстве был также зарегистрирован.

2. По договору уступки возможно передать имущественные права на квартиру при условии, что они принадлежат участнику строительства (т. е. оплачены им в полном объеме).

3. Первоначальный кредитор не несет ответственности за неисполнение должником своих обязательств по договору при условии, что по договору уступки было передано действительное требование, за исключением случаев, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором.

17. Оборот объектов незавершенного строительства