Практические вопросы строительной деятельности. Новое в правовом регулировании строительной деятельности

Для перехода прав требования (имущественных прав) на объект недвижимости необходимо заключение между участником договора об участии в долевом строительстве (в настоящем случае он является еще и первоначальным кредитором) и лица, которое принимает указанное право (новый кредитор) договора уступки права требования. При этом первоначальный кредитор должен быть собственником имущественных прав на строящуюся недвижимость.

Само обязательство по строительству и передаче объекта недвижимости содержится в изначальном договоре об участии в долевом строительстве, и оно не меняется.

В соответствии со ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

К форме договора уступки права законодательство предъявляет определенные требования.

Согласно ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Как уже было указано ранее, договор участия в долевом строительстве подлежит регистрации. Поэтому и договор уступки прав требования по нему согласно ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве также подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором. Порядок регистрации предусмотрен Законом о государственной регистрации.

Необходимо обратить внимание на то требование законодателя, которое установлено в отношении лиц, на которых положение о регистрации распространяется.

В соответствии со ст. 27 Законом об участии в долевом строительстве действие указанного Закона и соответственно требований по регистрации как договора об участии в долевом строительстве, так и договора уступки права требования распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу указанного Федерального закона.

На основании ст. 25.1. п. 3 Законом о государственной регистрации запись об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве, государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав.

В соответствии со ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Порядок указанных действий установлен ГК РФ, а именно гл. 24 «Перемена лиц в обязательстве».

Параграф 1 указанной главы регулирует переход прав кредитора к другому лицу. Положения ст. 383 ГК РФ соответствуют требованиям, изложенным в ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве. Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства (в данном случае – договора участия в долевом строительстве), может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. То есть для того, чтобы первоначальный кредитор был вправе передать свое право требования (имущественные права) объекта недвижимости по договору уступки иному лицу, необходимо, чтобы оно имелось у передающей стороны (первоначального кредитора) и в обязательном порядке должно быть оплачено им в полном объеме застройщику.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника (в настоящем случае, застройщика объекта недвижимости), если иное не предусмотрено законом или договором.

Исходя из положений п. 3 ст. 382 новый кредитор должен уведомить должника (застройщика) о состоявшейся уступке права требования. Так как в том случае, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, именно новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. То есть, если неуведомленный надлежащим способом должник (застройщик) осуществит выполнение обязательства (предоставит объект недвижимости) предыдущему кредитору по причине отсутствия у должника сведений о состоявшейся переуступке права на недвижимость, данное исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.