Практические вопросы строительной деятельности. Новое в правовом регулировании строительной деятельности

Таким образом, должник после совершенной участником строительства переуступки является лицом, которое при условии полной оплаты ему уступаемого требования должен предоставить участнику строительства или в случае надлежащего уведомления со стороны участника строительства иному, указанному участником лицу обязательство по предоставлению объекта недвижимости.

Статья 384 ГК РФ определяет объем прав кредитора, переходящих к другому лицу, если иное не предусмотрено законом или договором. В этом случае право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Новый кредитор, которому в соответствии с договором уступили право требования от должника, должен предоставить последнему доказательства своих прав в новом качестве. Статья 385 ГК РФ предоставляет должнику право не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу. В качестве доказательств выступают подлинники, оригиналы документов, удостоверяющих право требования. Первоначальный кредитор, уступивший требование, обязан передать именно их, а не заверенные копии, новому кредитору, а также сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования. Именно на основании договора об участии в долевом строительстве орган, осуществляющий государственную регистрацию, будет регистрировать право собственности на объект недвижимости после сдачи его в эксплуатацию.

В том случае, если должник имел возражения в отношении первоначального кредитора (например, отсутствие оплаты, недействительность требования и иные), он вправе выдвигать против требования нового кредитора те же возражения, которые он имел к первоначальному кредитору к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору.

То есть по договору уступки права требования фактически происходит замена стороны в обязательстве, и отношения сторон, которые строились на основании договора об участии в долевом строительстве между первоначальным кредитом и застройщиком, будут строится на тех же условиях, но уже между новым кредитором и тем же застройщиком.

В п. 2 ст. 17 Закон об участии в долевом строительстве определен период, когда допускаются заключение и регистрация договора уступки права требования.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора (напоминаю, что мы говорим только о тех застройщиках, которые получили разрешение на строительство после 1 апреля 2005 г. и зарегистрировали первоначальный договор об участии в долевом строительстве) до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии со ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве именно на основании указанного документа (передаточного акта) осуществляются передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства. С момента его подписания сторонами обязательства застройщика считаются исполненными на основании ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве.

Гражданское законодательство допускает возможность перехода прав кредитора к другому лицу в силу закона. Это возможно на основании закона и при наступлении указанных в нем обстоятельств:

1) в результате универсального правопреемства в правах кредитора (при переходе всех прав от кредитора к его правопреемнику – смерть гражданина, реорганизация юридического лица);

2) по решению суда о переводе прав кредитора на другое лицо, когда возможность такого перевода предусмотрена законом (при разделе имущества супругов);

3) вследствие исполнения обязательства должника его поручителем или залогодателем, не являющимся должником по этому обязательству (на основании ст. 365 ГК РФ к поручителю, исполнившему обязательство за должника, переходят права кредитора по соответствующему обязательству);

4) при суброгации (переходе) к страховщику прав кредитора к должнику, ответственному за наступление страхового случая (согласно ст. 965 ГК РФ);

5) в других случаях, предусмотренных законом, так как данный перечень не является исчерпывающим.

Первоначальный кредитор, уступающий свои права на строящуюся недвижимость, обязан передать новому кредитору действительное требование, подтвержденное необходимыми документами. То есть имущественные права должны быть реальными и исполнимыми, они должны существовать на момент подписания договора уступки права требования.