Практические вопросы строительной деятельности. Новое в правовом регулировании строительной деятельности

Строительство объекта недвижимости осуществляется в соответствии с договором строительного подряда. Его положения регулируются нормами ст. 740 ГК РФ. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

ГК РФ предусматривает возможность приостановки строительных работ и консервации строительства. Согласно ст. 752 ГК РФ, если по не зависящим от сторон причинам работы по договору строительного подряда приостановлены и объект строительства законсервирован, заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ, вступившим в силу с 1 января 2005 г., были внесены изменения в ч. 1 ГК РФ.

Статья 130 в редакции указанного закона относит к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, произошло расширение перечня объектов недвижимости, предусмотренного ГК РФ. Причиной включения в перечень недвижимых вещей объекты незавершенного строительства послужила необходимость вовлечения этих объектов в гражданский оборот.

После вступления в силу указанных изменений положения ст. 130 ГК РФ стали соответствовать нормам ст. 25 Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с указанной статьей закона допускалась регистрация права собственности на объект незавершенного строительства на основании предусмотренных в ней документов (подтверждающих право пользования соответствующим земельным участком, создание объекта недвижимости на основании проектно-сметной документации и иные).

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59, содержащее «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», также не исключает возможность регистрации права собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством. Оно подлежит регистрации только в случае, если объект не является предметом действующего договора строительного подряда, и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.

То есть для совершения какой-либо сделки с объектом незавершенного строительства, права собственности на него, как на объект недвижимости, необходимо зарегистрировать в соответствии с Законом государственной регистрации. Для регистрации указанного права необходимо наличие двух обязательных условий:

1) договор строительного подряда должен быть расторгнут. Договор строительного подряда может быть расторгнут по общим основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ:

а) по соглашению сторон;

б) по требованию одной из сторон по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора); в иных случаях, предусмотренных ГК РФ (например, ст. 717 ГК РФ), другими законами или договором;

2) у собственника (застройщика строительства, если строительство велось без участия других лиц – инвесторов, дольщиков и т. д.) должна быть необходимость совершения сделки с объектом;

3) исходя из требований ст. 25 Законом о государственной регистрации, объект незавершенного строительства должен был строиться в соответствии с проектно-сметной документацией при наличии необходимых разрешений на строительство на отведенном для целей строительства земельном участке.