Практика инвестирования в коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость – здания, сооружения или земельные участки, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода [15]. Коммерческая недвижимость включает в себя офисные здания, объекты промышленности, гостиницы, торговые центры, магазины, сельскохозяйственные предприятия, склады и гаражи.

Коммерческая недвижимость – земельные и другие естественные угодья, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, другое имущество, прикреплённое к земле, прочно связанное с ней (здания, сооружения, объекты) [15]. К недвижимости относятся также вещные права на землю. В недвижимость включают подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, космические объекты. Недвижимость становится коммерческой, если предполагается коммерческое использование с получением постоянного дохода.

Жилая недвижимость может также относиться к коммерческой в том случае, если её использование предполагает получение прибыли [19]. Например, многоквартирный жилой дом относится к сфере коммерческой недвижимости, но каждая квартира в отдельности – это частное жильё. Возведение многоквартирного дома – это инвестиционный проект в сфере коммерческой недвижимости, где требуется архитектурное планирование, проектирование дома и строительство – инвестиционное вложение финансовых средств с целью получения прибыли. В то же время квартира является жилой недвижимостью, и после реализации квартир по проекту строительства многоквартирного жилого дома проект перестаёт быть коммерческим и переходит в сферу частной жилой недвижимости.

Ознакомившись с основными понятиями, в качестве примера выделим следующие категории коммерческой недвижимости:

Из представленных категорий только первые четыре имеют непосредственное отношение к коммерческой недвижимости, последние – скорее жилые и социально направленные объекты, использование которых в коммерческих целях может приносить прибыль.

Итак, под коммерческой недвижимостью будем понимать любой объект (жилая и нежилая недвижимость), целью пользования которым является получение прибыли за счёт сдачи в аренду или же организации бизнеса, а также перепродажа объектов.

Под термином «объект» будем понимать любую коммерческую недвижимость или конкретный пример в зависимости от контекста.

Здание – это любое целое строительное сооружение с помещениями.

Помещение – это некоторое пространство (квартира, офис, блок и т. п.), входящее в состав части здания, имеющей определённое назначение и отгороженной от других частей строительными конструкциями (стенами).

* * *

Остановимся подробнее на некоторой терминологии.

Наверняка вам часто приходится слышать такое словосочетание, как «свободное назначение». Это разговорный термин. Им обычно называют помещения, использование которых не регламентировано, или же в случаях, когда недвижимость может быть использована в различных целях (офис, магазин, салон красоты, кафе и т. д.).

Помещение свободной планировки условно можно разделить на следующие категории:

Сегмент 1. Это современное технологичное здание с высотой потолка не менее 3,3 м, с большими окнами, располагающееся вблизи транспортной развязки, метро. Объект оснащён современной системой охраны, пожарной сигнализации, подземным и наземным паркингом.

Сегмент 2. Помещения с качественным ремонтом, пожарной сигнализацией, видеонаблюдением.

Сегмент 3. Постройки советских времён, но с хорошим ремонтом. Невысокие потолки (до 3 м), маленькие лифты, неудобная планировка.

Сегмент 4. Помещения, расположенные в жилом доме, с отдельным входом.

* * *

К торговым относятся любые коммерческие помещения, в которых осуществляется деятельность по реализации товаров. В основном это торговые центры и помещения на первом этаже с выходом на оживлённую проезжую часть (так называемый street retail). Вы часто можете услышать разговорный термин «торгушка», что означает принадлежность предмета общения к торговым помещениям. Следует отметить, что на рынке коммерческой недвижимости торговые помещения ценятся лучше остальных категорий.

Торговая недвижимость подразделяется на десять классов: от оснащённых по последнему слову техники торгово-развлекательных комплексов до небольших магазинчиков на первом этаже жилого дома. Критерии, по которым объекты относят к тому или иному классу, следующие:

1) расположение;

2) размеры;

3) наличие и тип парковки;

4) качество внутренней отделки;

5) инфраструктура;

6) возраст здания;

7) специализация;

8) система охраны;

9) архитектурные особенности.

Все эти категории определяют класс объекта:

1) торгово-развлекательные комплексы и центры, мегамоллы;

2) торговые центры и гипермаркеты;

3) супермаркеты;

4) салоны;

5) гастрономы, промтоварные магазины, аптеки и т. п.;

6) торговые павильоны;

7) киоски;

8) бутики;

9) первые этажи и подвалы, цокольные этажи в жилых домах (зависит от качества отделки).

* * *