Практика инвестирования в коммерческую недвижимость

Под офисными помещениями следует понимать любые помещения, в которых работают офисные сотрудники, руководители компаний. Это помещения, в которых проводят конференции, встречают клиентов и т. п. Часто на рекламных вывесках продажи или аренды в чистом виде офисных помещений пишут: «помещение свободного назначения». Это вместо того, чтобы написать «помещение свободной планировки», что означало бы техническую возможность любой перепланировки.

Владельцы офисных помещений выделяют следующие классификации: А, В, С, D, E. При этом различия между ними в некоторых случаях могут быть весьма условными.

Многие офисы располагаются в зданиях, построенных или реконструированных в 1990-х годах (по сути, в прошлом веке). Девелоперы, которые работали в том десятилетии, не имели опыта строительства современных зданий, не знали тенденций дальнейшего развития страны, плохо представляли себе, что значит «соответствовать международным стандартам». Поэтому сейчас на рынок выходит много зданий, которые значительно превосходят по качеству то, что было построено раньше. Следовательно, на класс офиса влияет степень его износа, а также то, в какое время он был построен.

Класс А. Офисы класса «А» – это помещения в новых деловых центрах, для которых характерны удачное расположение, хорошая транспортная доступность, оптимальные планировочные решения, высокое качество отделки, современный уровень инженерных коммуникаций, наличие автоматизированных систем жизнеобеспечения.

В бизнес-центре, в котором располагается офис, обычно есть развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, а также оборудованные по последнему слову техники конференц-залы. Бизнес-центр может обладать собственной охраной, иметь охраняемую парковку, созданную из расчета одно место на 60 кв.м. офисных площадей. Естественно, такой деловой центр должен содержаться в идеальном порядке, он оборудуется всеми необходимыми средствами бытового обслуживания и отдыха.

Внутренняя отделка офисов в таких зданиях обычно выполняется по заказу арендаторов.

Для того, чтобы офис мог претендовать на категорию «А+», он должен соответствовать всем перечисленным ниже требованиям. Категория «А» означает, что какие-то из приведенных ниже требований не выполнены. Офисы класса «А-», как правило, уступают классу «А» по нескольким незначительным параметрам.

Итак, отличительные черты офиса «А+»:

• расположен в пределах линии метрополитена, к нему есть удобный подъезд на наземном транспорте;

• находится в новом здании;

• имеется вся необходимая юридическая документация (это касается как права собственности, так и правил эксплуатации здания);

• управление зданием производится профессионалами и соответствует международным стандартам;

• здание спланировано по принципу открытой рациональной планировки, шаг колонн – не менее 6 м;

• фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не превышает 12 %;

• расстояние от окна до окна на каждом этаже – не более 20 м;

• сами окна – современные, качественные, обеспечивают высокую степень естественной освещенности;

• высота между перекрытиями – минимум 3,3 м;

• предусмотрена возможность установки фальшполов и подвесных потолков;

• расстояние между полом и подвесным потолком – минимум 2,75 м;

• допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия – не менее 400–450 кг на квадратный метр;

• для внутренней отделки использованы высококачественные материалы;

• имеется охраняемая наземная и подземная парковка из расчета минимум одно место на 100 кв.м. офисных площадей;

• здание оборудовано современными инженерными системами;

• имеются современные системы климат-контроля, 4-х или 2-хтрубная система вентиляции;

• есть оптико-волоконные телекоммуникации;

• здание охраняется круглосуточной охраной, оборудовано современными системами безопасности;

• перемещение между этажами осуществляется с помощью современных скоростных лифтов;

• электроснабжение производится с помощью двух независимых источников, имеется источник бесперебойного питания;

• наличествует широко развитая инфраструктура, включающая в себя центральную рецепцию на первом этаже, кафетерий, ресторан, банкомат, полиграфический салон и т. д.

Класс В. Офисы категории «B» по многим характеристикам близки к помещениям класса «А», но обычно они не настолько престижны, не так удачно расположены и спектр предлагаемых ими услуг не настолько широк.

Случается и так, что в этот разряд переходят офисы категории «А» после нескольких лет интенсивной эксплуатации, тем более, что стандарты качества постоянно растут, и то, что 5–10 лет назад казалось идеалом, сегодня уже так не воспринимается.