Читаем Практика инвестирования в коммерческую недвижимость полностью

На самом деле, эта стратегия плавно вытекает из третьей и выражается в том, чтобы, систематично получая доходы от своих видов деятельности, постоянно наращивать капитал, покупая все новые объекты коммерческой недвижимости с последующей сдачей в аренду. Здесь, с одной стороны, все прекрасно: верен и посыл, и помыслы понятны, а с другой стороны, вступают законы международного рынка и обмена, и уже нужно заботиться о сохранении покупательной способности вашего капитала.

С каким бы мотивом вы в этот рынок не пришли, вы желаете сохранить свои сбережения, вложив в коммерческую недвижимость, и получать рентный доход, а на выходе из этого еще бы и продать объект дороже цены покупки, включив в нее по меньшей мере 1–2 годовых рентных дохода.

<p>Глава 3. Распространённые мотивы приобретения коммерческой недвижимости и ошибки</p>

Учится на своих ошибках мудрый, считая это шагом к успеху.

Всё приходит с практикой и опытом. Как и везде. Но мы надеемся, что, прочитав эту книгу, вы не совершите никаких ошибок или хотя бы не совершите тех, о которых мы написали.

Рассмотрим один из мотивов покупки коммерческой недвижимости.

Мечта о переводе в нежилой фонд.

Как считает и говорит большинство людей, коммерческая недвижимость – это пенсия, потому что на государство рассчитывать не приходится (или другие схожие варианты – заработная плата, дополнительный пассивный доход, еврейский бизнес). Для кого-то это даже мечта всей жизни (мне часто доводилось слышать такое: «Вот возьму квартиру на 1 этаже, переведу ее в нежилой фонд и сдам в аренду…». Но этому гениальному проекту, каким они сами его называют, уже не суждено сбыться: опоздали лет на 20–25.

Другое дело – 90-е годы. Когда квартиры на первых этажах считались неликвидными, имели много минусов и продавались дешевле, чем средние этажи. В 2000-х был и бум, и спрос, и рост продаж таких квартир в домах, которые, конечно же, располагались в местах с большой проходимостью. Именно поэтому предприимчивые люди, те, что первыми сообразили, начали расселять подобные квартиры. Сейчас же цены на такие помещения в городе Казани доходят до 180 тыс. рублей за 1 кв. м, а порой они больше зависят от скромности (вернее, нескромности) и запросов собственника.

В 2005-х годах требования к переводу жилой недвижимости в нежилой фонд были простыми, да и сама процедура была незамысловатой. Всего лишь нужно было сделать проект входной группы, согласованный с Главным архитектурным управлением города Казани и с граничащими соседями по периметру. В те времена могли еще и подписи не проверять (зачастую так оно и было), этим и пользовалось большинство. Но с течением времени законодательство ужесточается и становится больше порядка. Популярные тогда методы решения любых вопросов при помощи конвертов и нужных звонков постепенно стали сходить на нет. И сегодня, например, перевод жилого фонда в нежилой на первых этажах панельных домов запрещен. А в остальных случаях требуется 100 %-ное согласие жильцов всего дома.

Итак, предлагаю остановиться предметно. Представим себе вполне классический 9-этажный 10-подъездный жилой дом, где по четыре квартиры на этаже, а это 360 квартир. Вы затеяли перевод из жилого в нежилое. Стало быть, нужно получить согласие каждого собственника, которых, на секундочку, может быть от 1 до 5 человек и более. При этом есть собственники, которые сдают свои квартиры и проживают в другом доме или даже городе, есть квартиры, где собственник умер и его наследники вступают в права наследования, есть множество других обстоятельств, которые можно перечислять еще долго. Но вам во что бы то ни стало нужно получить согласие. Следовательно, этот процесс может затянуться от нескольких месяцев до бесконечности. Кроме различных обстоятельств, обозначенных выше, можно столкнуться и с тем, что особо предприимчивые собственники попросят денежное вознаграждение в сумме, которая им только может прийти на ум в тот момент. (По своему опыту: мнения многих жильцов о предприимчивом человеке, который желает из квартиры на первом этаже сделать коммерческую недвижимость, разнятся и они считают, что необходимо с такого человека что-то обязательно “поиметь”). Как же быть? Казалось бы, все просто – подделай подпись, распишись и сдай протокол. Но! Это уже статья Уголовного кодекса Российской Федерации, да и, к слову сказать, протоколы сейчас выборочно проверяются. Даже если у вас получилось ввести в заблуждение всех с поддельным протоколом и вас в этом не уличили, любой из жильцов дома может обратиться в суд с иском о признании протокола недействительным, и выиграет это дело. Таких прецедентов множество! В этом случае вам необходимо будет демонтировать за свой счет входную группу и привести все в первоначальный вид. И вот вы уже не счастливый обладатель коммерческой недвижимости, которую в своих мечтах сдавали в аренду, а собственник проблемного объекта.

Перейти на страницу:

Похожие книги

Васту шастра
Васту шастра

Васту-шастра основана на гармонии мироздания, которая выражается в лунном, солнечном и временном воздействии на сознание и физиологию человека. По этой причине эта наука тесным образом связана с ведической астрологией и аюрведой. Все рекомендации васту даны с целью помочь человеку достичь совершенства жизни, которое выражается в понимании Бога, своей собственной сущности и методов взаимоотношений. В доме проходит большая часть человеческой жизни и васту ставит своей целью избавить человека от дополнительных беспокойств, дав возможность сосредоточиться на главном. Принципы васту эффективны для устройства, как деревень, городов так и целых государств, так как основаны на законах гармонии общих для всего мироздания.

Вячеслав Олегович Рузов

Психология / Психотерапия и консультирование / Недвижимость / Образование и наука / Финансы и бизнес
Как создать и управлять ТСЖ
Как создать и управлять ТСЖ

Если вас заинтересовала данная книга, скорее всего, вас, как и многих россиян, не устраивает то, как содержится ваш многоквартирный дом, как происходят уборка и вывоз мусора, вам хотелось бы навести порядок с выставлением платежей и сдачей в аренду общего имущества, приблизить капитальный ремонт и снизить затраты на его производство. Как минимум вы задумываетесь над тем, как можно изменить жизнь в своем многоквартирном доме в лучшую сторону. Ведь основная цель создания товарищества собственников жилья — сообща с соседями управлять домом только в интересах его жителей. Как говорится, хочешь чтото сделать хорошо — сделай это сам! Так с чего начать?! В данном пособии дан пошаговый алгоритм смены формы управления многоквартирным домом с управляющей организации на ТСЖ, описываются как достоинства, так и недостатки этой формы управления. В доступной форме рассказывается о правах и обязанностях ТСЖ, правилах регистрации, подготовке и проведении учредительного собрания, подготовке устава и иных необходимых документов, расторжении договора с прежней управляющей компанией и процедуре передачи технической и прочей документации на дом, порядке и правилах заключения договоров с членами ТСЖ и специализированными организациями и многом другом. Если вы готовы сообща с соседями ступить на тернистый, но верный путь в направлении улучшения своей жизни, то это руководство к действию — точно для вас.

Ольга Евгеньевна Фролова , Сергей Сергеевич Сохранов

Деловая литература / Недвижимость / Финансы и бизнес
Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста
Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста

Покупка и продажа жилой недвижимости – очень ответственный шаг для каждой семьи, который нередко совершается только раз в жизни. При осуществлении такой важной сделки необходимо иметь уверенность в безопасности процедуры.Эта книга, написанная профессионалом рынка недвижимости, поможет сориентироваться в вопросах приобретения и продажи квартир, земельных участков и загородной недвижимости. Автор подробно раскрывает «плюсы» и «минусы» различных путей покупки недвижимого имущества, объясняет этапы сделки купли-продажи, предостерегает от возможных угроз. В издании вы найдете ответы на вопросы: как приобрести недвижимость на вторичном рынке? Что следует учесть при покупке квартиры в «новостройке»? Как получаются «двойные продажи»? Чем могут помочь риэлторские компании? Что выгоднее: аренда или ипотека? Какую программу кредитования выбрать и как подобрать недвижимость, соответствующую нашим желаниям и возможностям, да еще и требованиям банка? Как можно застраховаться от рисков? Отдельный раздел издания посвящен вопросам аренды и сдачи жилья в наем.Эта книга необходима всем, кто планирует осуществить свои мечты, связанные с улучшением жилищных условий. Она сэкономит вам время и деньги, даст возможность гарантированно и безопасно совершать операции с недвижимостью.

Елена Евгеньевна Зубова , Мария Павловна Сорокина

Деловая литература / Прочее домоводство / Недвижимость / Дом и досуг / Финансы и бизнес