Практика инвестирования в коммерческую недвижимость

На самом деле, эта стратегия плавно вытекает из третьей и выражается в том, чтобы, систематично получая доходы от своих видов деятельности, постоянно наращивать капитал, покупая все новые объекты коммерческой недвижимости с последующей сдачей в аренду. Здесь, с одной стороны, все прекрасно: верен и посыл, и помыслы понятны, а с другой стороны, вступают законы международного рынка и обмена, и уже нужно заботиться о сохранении покупательной способности вашего капитала.

С каким бы мотивом вы в этот рынок не пришли, вы желаете сохранить свои сбережения, вложив в коммерческую недвижимость, и получать рентный доход, а на выходе из этого еще бы и продать объект дороже цены покупки, включив в нее по меньшей мере 1–2 годовых рентных дохода.

Глава 3. Распространённые мотивы приобретения коммерческой недвижимости и ошибки

Учится на своих ошибках мудрый, считая это шагом к успеху.

Всё приходит с практикой и опытом. Как и везде. Но мы надеемся, что, прочитав эту книгу, вы не совершите никаких ошибок или хотя бы не совершите тех, о которых мы написали.

Рассмотрим один из мотивов покупки коммерческой недвижимости.

Мечта о переводе в нежилой фонд.

Как считает и говорит большинство людей, коммерческая недвижимость – это пенсия, потому что на государство рассчитывать не приходится (или другие схожие варианты – заработная плата, дополнительный пассивный доход, еврейский бизнес). Для кого-то это даже мечта всей жизни (мне часто доводилось слышать такое: «Вот возьму квартиру на 1 этаже, переведу ее в нежилой фонд и сдам в аренду…». Но этому гениальному проекту, каким они сами его называют, уже не суждено сбыться: опоздали лет на 20–25.

Другое дело – 90-е годы. Когда квартиры на первых этажах считались неликвидными, имели много минусов и продавались дешевле, чем средние этажи. В 2000-х был и бум, и спрос, и рост продаж таких квартир в домах, которые, конечно же, располагались в местах с большой проходимостью. Именно поэтому предприимчивые люди, те, что первыми сообразили, начали расселять подобные квартиры. Сейчас же цены на такие помещения в городе Казани доходят до 180 тыс. рублей за 1 кв. м, а порой они больше зависят от скромности (вернее, нескромности) и запросов собственника.

В 2005-х годах требования к переводу жилой недвижимости в нежилой фонд были простыми, да и сама процедура была незамысловатой. Всего лишь нужно было сделать проект входной группы, согласованный с Главным архитектурным управлением города Казани и с граничащими соседями по периметру. В те времена могли еще и подписи не проверять (зачастую так оно и было), этим и пользовалось большинство. Но с течением времени законодательство ужесточается и становится больше порядка. Популярные тогда методы решения любых вопросов при помощи конвертов и нужных звонков постепенно стали сходить на нет. И сегодня, например, перевод жилого фонда в нежилой на первых этажах панельных домов запрещен. А в остальных случаях требуется 100 %-ное согласие жильцов всего дома.

Итак, предлагаю остановиться предметно. Представим себе вполне классический 9-этажный 10-подъездный жилой дом, где по четыре квартиры на этаже, а это 360 квартир. Вы затеяли перевод из жилого в нежилое. Стало быть, нужно получить согласие каждого собственника, которых, на секундочку, может быть от 1 до 5 человек и более. При этом есть собственники, которые сдают свои квартиры и проживают в другом доме или даже городе, есть квартиры, где собственник умер и его наследники вступают в права наследования, есть множество других обстоятельств, которые можно перечислять еще долго. Но вам во что бы то ни стало нужно получить согласие. Следовательно, этот процесс может затянуться от нескольких месяцев до бесконечности. Кроме различных обстоятельств, обозначенных выше, можно столкнуться и с тем, что особо предприимчивые собственники попросят денежное вознаграждение в сумме, которая им только может прийти на ум в тот момент. (По своему опыту: мнения многих жильцов о предприимчивом человеке, который желает из квартиры на первом этаже сделать коммерческую недвижимость, разнятся и они считают, что необходимо с такого человека что-то обязательно “поиметь”). Как же быть? Казалось бы, все просто – подделай подпись, распишись и сдай протокол. Но! Это уже статья Уголовного кодекса Российской Федерации, да и, к слову сказать, протоколы сейчас выборочно проверяются. Даже если у вас получилось ввести в заблуждение всех с поддельным протоколом и вас в этом не уличили, любой из жильцов дома может обратиться в суд с иском о признании протокола недействительным, и выиграет это дело. Таких прецедентов множество! В этом случае вам необходимо будет демонтировать за свой счет входную группу и привести все в первоначальный вид. И вот вы уже не счастливый обладатель коммерческой недвижимости, которую в своих мечтах сдавали в аренду, а собственник проблемного объекта.