Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты

Из анализа норм ГК РФ, ЖК РСФСР и Федерального закона от 15 июня 1996г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" следует, что понятием "помещение" охватываются части жилых зданий или объекты НИ, так или иначе связанные с жилыми зданиями:

"Помещение — единица комплекса НИ (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект НИ), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований" (ст.1 Федерального закона от 15 июня 1996г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья").

Именно это определяет различия в правовом регулировании гражданского оборота жилых и нежилых зданий. В то время как в нежилых зданиях, как и в недостроенных жилых домах, вещное право на часть здания (недостроенного жилого дома) по прежнему выражено в арифметических долях — 1/2, 1/3, 1/4 и т.п.При этом оно не имеет по закону в натуре конкретного объекта части здания (дома) как объекта вещного права. А вот в жилых зданиях возможно выделение в натуре такой конструктивной части, как помещения. Эта разница между жилой и не жилой площадью (недостроенным жилым домом) имеет принципиальное значение в правоприменительной практике[17].

Жилые помещения и вещные права на них подлежат государственной регистрации, равно как обременения (ограничения) на них и сделки с названными объектами. Правоустанавливающими документами на жилые помещения могут быть акты государственных органов и акты органов самоуправления, судебные решения, договоры и иные сделки. Так, кондоминиум как единый комплекс НИ, а также права на НИ в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации с предоставлением паспорта домовладения, составленным организацией технической инвентаризации на основании натуральных обмеров и сведений компетентных органов.

У лица, не зарегистрировавшего в установленном порядке свое право соответственно на жилой дом, квартиру, комнату, отсутствует официальное подтверждение того, что он является единственным законным обладателем прав на данное имущество. Это чревато невозможностью для правообладателя осуществлять законные сделки с данным имуществом, в том числе сделки по его отчуждению. Но оно не лишено возможности оформить государственную регистрацию на НИ. Нотариально удостоверенная сделка не подменяет государственную регистрацию. Право обладание названными объектами возникает с момента государственной регистрации.

В число вещных прав на эти объекты НИ входят также надлежаще — оформленные право хозяйственного ведения и право оперативного управления, осуществляемые государственными и муниципальными юридическими лицами. Нахождение жилого помещения всего лишь на балансе субъекта вещного права не служит в судебно-арбитражной практике достаточным основанием для признания его правообладателем[18].

Выше мы уже упоминали о различии в функциональном на значении жилых и нежилых объектов (зданий и помещений). Функциональное назначение того или иного объекта НИ, в том числе зданий и помещений, определяется при его строительстве и находит отражение в проектной документации. Для целей ГРПНИ функциональное назначение конкретной вещи подтверждается организацией технической инвентаризации, которая заносит данные сведения в технический паспорт объекта (в по этажные планы зданий и экспликации к ним). Поскольку назначение жилого помещения зафиксировано в законе (ст.7 ЖК РФ), а индивидуально-определенного жилого помещения — в инвентаризационнотехнической документации, то собственник не вправе произвольно его изменить или аннулировать. Причем, если у правообладателя есть намерение использовать здание или помещение по другому, отличному от установленного, назначению, тогда он, во-первых, должен осуществить необходимую реконструкцию и переоборудование, а во-вторых, должен осуществить перевод данного помещения (здания) в другую категорию (из жилищного фонда в нежилой или наоборот).

Порядок и условия такого перевода установлены в ЖК (ст.8 и 9). Перевод жилого помещения в нежилое допускается в следующих случаях:

если жилье непригодно к постоянному проживанию, и такие дефекты не могут быть устранены технически и санитарно или их устранение экономически нецелесообразно;

если жилое помещение находится в аварийном состоянии или под влиянием факторов, особо опасных для жизни и здоровья людей;

если жилой дом подлежит сносу или переносу на другой земельный участок — на период до фактического сноса или переноса, начиная с освобождения жилого дома от проживающих в нем граждан.

Здания, как жилые, так и нежилые (производственные, административные, бытовые), представляют собой, как правило, сложные недвижимые вещи (комплексы НИ). В тех случаях, когда у здания есть несколько собственников (домовладельцев), за которыми на праве собственности закреплены расположенные в здании помещения, то у них возникает право общей долевой собственности на так называемое общее имущество.