Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты

государственная регистрация как условие действительности сделки: договор дарения НИ (п.3 ст.574 ГК РФ); договор ренты (выплаты ренты под отчуждение НИ) (ст.584 ГК РФ); договор аренды НИ (ст.609 ГК РФ); договор доверительного управления (ст.1017 ГК РФ).

государственная регистрация как условие возникновения (прекращения) прав:

договор купли-продажи, мены объектов нежилого назначения (ст.551 ГК РФ);

переход права собственности на предприятие (ст.564 ГК РФ);

возникновение права собственности на вновь созданные объекты НИ (ст.219 ГК РФ);

возникновение права собственности в результате приобретательной давности (ст.234 ГК РФ).

случаи, когда государственная регистрация не имеет значения для момента определения права:

право члена кооператива на представленный ему объект (п.4 ст.218 ГК РФ);

наследование (часть 3 ГК РФ);

реорганизация юридических лиц;

решение суда. 

Глава 2. Что такое государственная регистрация?

Государственная регистрация как инструмент защиты прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Как мы выяснили, государственная регистрация права как один из элементов сложного фактического правообразующего состава в первую очередь служит цели определения момента возникновения права, что чрезвычайно важно для определения существования гражданско-правовых отношений во времени.

Вместе с тем можно утверждать, что определение момента возникновения прав на имущество посредством государственной регистрации права является способом гражданско-правовой защиты указанных прав.

Статья 12 ГК РФ содержит открытый перечень способов защиты гражданских прав, первым из которых поименовано признание права.

Признанием прав снимается сомнение в принадлежности права тому или иному лицу. В практике нередки случаи, когда не сколько юридических лиц считают себя собственниками одного и того же нежилого помещения. Признанием вступившим в законную силу решением суда права собственности за кем-либо из этих юридических лиц исключается дальнейшее судебное оспаривание права. Признание прав как способ защиты может применяться в сочетании с другими способами. Например, признание права и восстановление положения, существовавшего до нарушения права, а также пресечение действий, нарушающих право. В практике нередки случаи, когда одно лицо незаконно занимает помещение, принадлежащее другому лицу, и препятствует его владельцу пользоваться этим помещением. Признав право истца, суд может обязать незаконно занявшего помещение освободить его и устранить все препятствия, мешающие законному владельцу пользоваться помещением. Например, снять охрану помещения[33].

ГРПНИСН, согласно статье 2 Закона о государственной регистрации прав, представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на НИ в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, системное толкование норм статьи 12 ГК РФ и статьи 2 указанного закона приводит к выводу о том, что ГРПНИ является также способом защиты гражданских прав, который реализуется посредством признания возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на НИ.

В этой связи следует также отметить норму, содержащуюся в пункте 4 статьи 212 ГК РФ, согласно которой "права всех собственников защищаются равным образом". ГРПНИСН в весьма значительной степени подчинена реализации данной нормы, поскольку носит, как это мы увидим в дальнейшем, общеобязательный характер. Очевидно, что в данном случае под гражданско-правовую защиту посредством государственной регистрации прав подпадают права собственности и иные вещные права только на НИ.

Если говорить о практическом аспекте применения ГРПНИСН в качестве способа защиты гражданских прав, то здесь уместным было бы процитировать латиноамериканского экономиста Эрнандо де Сото. Говоря о необходимости внедрения системы ГРПНИ и сделок с ней в бывших социалистических странах, он раскрывает суть государственной регистрации как инструмента защиты прав собственности следующим образом:

"Не будь ее (системы частной собственности и государственной регистрации НИ — Прим. автора), любая сделка с НИ потребовала бы чрезвычайных усилий только для того, чтобы определить основные параметры операции:

на самом ли деле продавец является владельцем этой земли и имеет ли право ее продать?

не обременена ли эта земля долгами?

признают ли власти, обеспечивающие охрану НИ, права нового владельца земли?

как исключить претензии других претендентов на землю?"[34]