Руководство по продаже и покупке недвижимости на торгах. Скелеты в шкафу и юридические тонкости

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

^{Сергей Мокрушин}

^{Адвокат, Председатель коллегии адвокатов «Мокрушин и партнеры». Арбитражный управляющий, член СРО «Центральное агентство арбитражных управляющих»}

На практике часто получается, что покупка недвижимости по цене «сильно ниже рынка», – это только видимость.

Неквалифицированные покупатели не вникают в подробности, не анализируют конкурсную документацию и полагаются на принцип «купим и потом разберемся». Как правило, такими покупателями выступают граждане, у которых есть деньги, и они считают, что, купив недвижимость дешевле рыночной стоимости, они смогут потом со всем разобраться.

В реальности же часто получается, что устранить проблемы и затем перепродать приобретенную на торгах недвижимость дороже – просто невозможно.

ГЛАВА 2. Основные стратегии продавцов и покупателей на торгах

* * *

Одной из особенностей торгов является то, что в процессе совершения сделки могут участвовать не только покупатель и продавец, но и арбитражный управляющий, пристав, электронная торговая площадка и т. д.

Все они играют особые роли, их интересы могут не совпадать, и от этого может существенным образом меняться не только поведение участвующих в процессе торгов по недвижимости лиц, но и избранная ими стратегия поведения.

2.1. Обзор наиболее часто встречающихся на практике соотношений интересов собственника недвижимости и других лиц при продаже имущества на торгах

В табл. 2.1–2.4 мы подготовили краткий обзор наиболее часто встречающихся на практике соотношений интересов собственника недвижимости и других лиц, участвующих в продаже имущества на торгах.

Предлагаем нашим читателям для начала изучить эти таблицы, а затем мы представим по ним дополнительные пояснения.

_{Таблица 2.1. Продажа имущества в процедуре банкротства. Возможные интересы сторон}

⁶_{Следует отметить, что право выбора АУ принадлежит кредитору, который первым подаст в суд заявление о признании должника банкротом. Возможность замены АУ существует при переходе из одной процедуры в другую, например из наблюдения – в конкурсное производство. Также собрание кредиторов имеет право выбрать нового АУ при освобождении или отстранении предыдущего. При подаче заявления самим должником саморегулируемую организацию, из которой будет назначен АУ, выбирает суд. Поэтому формально должник не может влиять на назначение АУ. Однако на практике применяются схемы, которые позволяют должнику назначить «своего» АУ. Например, когда заявление о банкротстве подает де-факто связанный с должником кредитор. Подробнее см.: ст. 45, 83, 97, 144 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».}