Руководство по продаже и покупке недвижимости на торгах. Скелеты в шкафу и юридические тонкости

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА:

^{Богдан Костанец}

^{Основатель Союза арбитражных и антикризисных управляющих, член экспертного совета Палаты Налоговых Консультантов, основатель проекта Банкротчик. РФ}

С точки зрения недобросовестного арбитражного управляющего, которые, к сожалению, на рынке встречаются, одной из стратегий является продажа объекта по заведомо низкой цене.

Практический пример: с торгов продается отдельно стоящее здание в центре Москвы.

К моменту выставления на торги оказывается, что в отношении здания ведется 5 судебных процессов (об обязании заключить договор аренды, по которому оплачено на пять лет вперед; о признании права собственности на это здание; о сносе части здания, так как оно частично расположено на смежном земельном участке и т. д.). Торги назначены на 31 декабря. Два этажа опечатаны печатью ФСБ, управляющий поясняет, что были какие-то обыски, но пообещали «очень скоро» – месяцев через шесть – «распечатать». В подвале все залито водой, ужасный запах, так как есть проблемы с канализацией. Имеется строительная экспертиза, подтверждающая, что при строительстве рядом ТТК в здании образовалась трещина вплоть до фундамента.

Можно не объяснять, почему на этот лот не нашлось желающих.

В результате на торги явился единственный участник, который и купил это здание за 25 процентов от рыночной цены.

Неизвестно откуда взявшийся участник торгов, который не испугался искусственного ухудшения недвижимости, может повести игру на повышение и, в результате, выкупить объект, который инициаторами торгов предназначался другому участнику.

У покупки и продажи недвижимости на торгах есть уникальные особенности, которые нужно правильно использовать. Об этих особенностях мы и поговорим дальше.

ЧАСТЬ II. ОСОБЕННОСТИ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ТОРГАХ

Введение в часть II или Чем покупка недвижимости на торгах отличается от покупки в результате переговоров

Решение о приобретении недвижимости на торгах может быть продиктовано разными причинами:

• кто-то надеется таким образом купить объект по цене ниже его рыночной стоимости;

• кто-то считает, что приобретение имущества на торгах дает ему больше гарантий, чем при покупке напрямую у продавца;

• кто-то использует данный механизм, потому что для него это возможность эффективно реализовать свои требования к собственнику-должнику.

Но какие бы причины ни привели вас на торги, следует иметь в виду, что покупка недвижимости на торгах имеет ряд существенных особенностей, которые обусловлены конкурентным характером торгов и значительно отличают ее от обычного приобретения имущества в результате переговоров.

Дело в том, что по-настоящему конкурентная цена продажи может сформироваться только тогда, когда все потенциальные покупатели находятся в равных условиях по отношению друг к другу. Естественно, обеспечить полное равенство между ними невозможно, но необходимо, по крайней мере, обеспечить для этого достаточные правовые предпосылки.

Итак, что же нужно для того, чтобы участники торгов находились в юридически равных условиях?