Русская жизнь. Квартирный вопрос (октябрь 2007)

Но в бум субпраймов изначально была заложена проблема. Он втянул в число покупателей самые последние резервы потенциальных домовладельцев. Цена недвижимости, как несложно понять, росла за счет того, что круг покупателей домов в стране все рос да рос. Несложно догадаться, что после того, как клиентура субпраймов купила свои дома, новых покупателей уже не осталось. И цены стали останавливаться. К тому же с 2004 по 2006 год ставка была вновь увеличена с 4% до 8,25%, практически до уровня перед бумом. А если цены не вырастают - рефинансирование невозможно. Субпраймы были последними и посыпались первыми.

Истинный риск субпраймов намного выше кажущегося. Теоретически, конечно, за долги дом всегда можно продать. Однако с домом, купленным на среднестатистический субпрайм, это на практике сделать, скорее всего, невозможно. Вот типовая ситуация. Сидит в своем доме бывший житель гетто, смотрит плазменный телевизор, купленный на халявную кредитную карточку (еще один эксцесс кредитного бума). Под окнами купленный на откат с кредита «Кадиллак». Тук-тук - «Здрасьте, мы из коллекторского агенства, вы полгода уже за дом не платите…» Владелец в конкретных непонятках - он давно забыл не только то, что за дом вроде бы платят, но и что дом не его. На всякий случай берется за заряженный пистолет рядом. На бумаги и повестки в суд хозяин смотрит как баран на новые ворота, если он не функционально неграмотный, что тоже случается нередко. Если б он был один такой на весь поселок, продать бы его дом по суду - и всех дел…

Но таких домов - полный поселок. И продать в этом поселке хотя бы один дом совершенно нереально. Поселок изначально был на дешевой земле, далеко от городов, из дешевых домов - доступный. Формально цены в этом поселке еще выше цены закладной - но только формально. А фактически 20-30% цен могут оказаться в половине случаев откатами номинальным владельцам. Реально же дома могут стоять пустые - и ищи хозяев по гарлемам. Часть домов стоят еще нераспроданные, часть - проданные и незаселенные, на лужайках бурьян, и дай Бог в половине домов живут точно такие же убогие. Какие из них покупатели?

Несколько месяцев назад истории двух таких поселков независимо друг от друга появились в «Нью-Йорк Таймс» и «Сан-Хосе Меркьюри Ньюс». В нью-йоркской газете был описан городок Маунт-Вернон, заселенный в основном выходцами из Гарлема; в калифорнийской - Маунтин-Хаус, заселяемый низкооплачиваемыми работниками из Силиконовой долины и Сан-Франциско. Две противоположные части страны, одна судьба. Покупателей нет, кредиты начинают душить.

Да и в более зажиточных городках картина не сильно отличается - разве что там по закладным платят и коллекторов не гоняют. Но уже сейчас появились множественные случаи, когда люди не в состоянии поменять работу и переехать: чтоб это сделать, надо дом продать, а покупателей нет, вообще нет, ни по какой цене. Снижай цену, не снижай - просто нет покупателей. Неважно, спекулянт или добросовестный обыватель продает, ликвидность рынка испарилась, как и не было ее. Банк, собирающий платежи, особенно не напрягается - долги давно не его. Коллекторы могут судиться хоть до греческих календ: если дом никому не нужен, кроме как текущему владельцу, и тот рад-радешенек от него избавиться за любые деньги - стоит ли такая недвижимость хоть что-нибудь? Или ее цена давно существует лишь на бумаге, а реальная ее стоимость - ноль?

Получить деньги с субпраймов невозможно. В годы Великой депрессии было такое явление, как «одноцентовые аукционы». Ферму продают за долги. На аукцион сходятся только местные фермеры, все с аккуратно, по закону, зачехленными дробовиками. Открывается аукцион. Бывший хозяин фермы: «Один цент». Полная тишина. Аукционист: «Раз, два, три, продано». Фермеры расходятся. У каждого свои долги и самого вот-вот продавать будут - как не помочь соседу? Фактически под видом аукциона происходило списание долгов. Когда трехлетние паузы начнут подходить к финишу, негры и испанцы додумаются до такого приема очень быстро.

Но и до аукционов может не дойти. Американские власти, памятуя, что скоро выборы, предложили реструктурировать (по сути, списать) просроченные ипотеки «новым домовладельцам». Мол, раз крайними оказались спекулянты-фонды, пусть они и страдают (хедж-фонды стали врагами номер один американских политиков в прошлом году, когда получили миллиардные прибыли) - пусть теперь буржуи поделятся с пролетариатом. Скорее всего, политики этим заодно и окончательно убедят меньшинства, что черный образ жизни - единственно правильный. Те, кто ведет себя «как белый» (платят по кредитам), - лохи, а те, кто ведет себя «как черный» (плевать хотели на долги), - в прибытке: дом, кадиллак и плазменный телевизор. Кредитный рейтинг тоже в порядке, да еще и подрос - власти позаботились о ценном избирателе.