Сам себе риэлтор. Юридическая и судебная практика

Настоящая книга является второй в новой массовой серии «Сам себе риэлтор», которая создана автором на основе бестселлера «Сделки с недвижимостью в вопросах и ответах». издававшегося в 1997–2014 гг. В тексте имеются ссылки на главы не только первой (например, 1.11), но и третьей и четвертой частей (3.8, 4.16 и т. д.), которые сейчас готовятся к печати и выйдут позже. Ждем от Вас, уважаемые читатели, новых интересных вопросов (не только юридических) и практических ситуаций, с которыми пришлось столкнуться! Всю информацию направляйте на портал videokniga.tv (раздел «Задать вопрос) или в соцсети автору.

Итак, глубокоуважаемый читатель, в добрый путь!

Часть II Юридическая и судебная практика

Глава 2.1. Жилищное законодательство

Что входит в так называемый «пакет жилищных законов», принятие которого, по уверениям Правительства, приведет к формированию рынка доступного жилья?

В период 2004–2015 гг. были приняты и вступили в законную силу более 30 нормативных актов, регулирующих правоотношения в жилищной и жилищно-коммунальной сфере (так называемый «Жилищный пакет»).

Большинство законов из вышеупомянутого «пакета» весьма противоречивы. С одной стороны, они содержат ряд положений, делающих покупку жилья для граждан более доступной, а также дают больше гарантий добросовестным приобретателям недвижимости. С другой стороны, содержат ряд непопулярных мер и положений, направленных в первую очередь против малоимущих и социально незащищенных граждан, что, безусловно, является продолжением правительственной политики «минимизации льгот» в жилищной и жилищно-коммунальной сфере. В настоящий момент (начало 2016 г. – прим. ред.) на рассмотрении в Государственной Думе находятся очередные существенные изменения и дополнения к законам из «Жилищного пакета», которые вызваны практикой их применения. Скорее всего, указанные изменения будут приняты весной 2016 г. Краткие сведения об основных законах в области недвижимости приведены в таблице 2.1.

Для чего нужно введение поправок в Гражданский кодекс РФ? Какие из них непосредственно затрагивают сферу недвижимости и строительства?

Реформа гражданского законодательства РФ и соответствующей правоприменительной практики назрела уже давно: ведь ГК РФ, особенно часть первая (1995) и часть вторая (1996) действуют уже почти 20 лет и отдельные их положения не только утратили актуальность, но и попросту устарели. Поэтому в 2010-14 гг. под руководством Комитета по законодательству Госдумы была проведена большая работа (изменения были предложены в 830 статьях ГК), которые стали, хотя и медленно, внедряться на практике. Давайте подробнее остановимся на тех из них, которые касаются вопросов недвижимости и строительства.

Таблица 2.1

КОДИФИКАЦИЯ ОСНОВНЫХ ФЕДЕРАЛЬНЫХ ЗАКОНОВ, ПРИМЕНЯЕМЫХ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Примечания:

1. Названия законов приведены с сокращениями. Полные названия можно посмотреть по номеру.

2. Таблица составлена по состоянию на 01.02.2016 г.

1. Отмена госрегистрации сделок.

С 01.03.2013 г. отменена система «двойной» госрегистрации (подробнее см. главу 1.11) недвижимого имущества, перечисленного в статьях 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 ГК РФ, т. е. купли-продажи, дарения, мены, ренты, пожизненного содержания с иждивением, а именно: регистрации будет подлежать только переход права, а не сделка как таковая. При этом соответствующий договор, подписанный сторонами, будет считаться заключенным с момента подписания, а не госрегистрации, как это было ранее.

Однако, в ряде федеральных законов по-прежнему остаются нормы, обязывающие осуществлять госрегистрацию отдельных видов договоров и акцессорных сделок по ним, а именно:

– договора долевого участия в строительстве (см. главу 3.12 третьей части книги);

– договора ипотеки (см. главу 3.21);

– договоров аренды и найма (с 22.07.2014 г.) на срок более 1 года;

– договора безвозмездного срочного пользования земельным участком на срок более 1 года;

– договора доверительного управления.

В указанных случаях договор считается заключенным и вступает в силу с момента его госрегистрации, как это было и ранее.

2. Необязательность нотариального оформления всех сделок.

В новой статье 8.1 ГК РФ сохранилась ранее действующая норма ст. 163 ГК РФ: нотариальное удостоверение сделок, влекущее возникновение, изменение или прекращение прав на недвижимое имущество: требуется лишь в случаях, предусмотренных законом (подробнее об этом см. главу 1.10) или соглашением сторон, т. е. для большинства сделок, сохранена простая письменная форма – ППФ.

3. Принцип публичной достоверности реестра.