Сам себе риэлтор. Юридическая и судебная практика

Вышесказанное не демонстрирует беспомощность частных собственников, ведь у них всегда есть альтернативное право продать свой земельный участок по рыночной стоимости (если быть точнее – требовать компенсации) при изъятии для государственных нужд. При этом такой «обмен землями» позволяет задуматься о возможных согласованных схемах между отдельными чиновниками и частными собственниками.

3. Перераспределение земель между участниками земельных отношений.

В результате развития застройки территорий необходимость в урегулировании процедуры перераспределении земель и (или) земельных участков принадлежащих разным собственникам (собственникам разных «уровней»: публичному и частному) появилась довольно давно. Если между публичными собственниками перераспределение каким-то образом еще могло происходить, пусть и по другим правилам, чем это будет теперь (речь идет о возможной безвозмездной передаче земель между государством и муниципалитетами), что в итоге позволяло получить желаемый результат перераспределения, то между частным и публичным собственником «заменить» процедуру перераспределения было нечем. Даже там, где такое перераспределение было необходимым, например, в ходе комплексной застройки территории, где в целях градостроительных нормативов требовалось немного «передвинуть» объект строительства, либо совершить отступы и т. д., частные собственники были вынуждены прибегать к процедуре предоставления земельных участков, либо использовать процедуру утончения границ земельного участка с изменением конфигурации, но без изменения площади. Всё это приводило к тому, что образовывались различные вклинивания, изломанности границ и т. д.

Таким образом, ранее возникавшие проблемы, которые по большому счету были техническими, но порождали массу различных проволочек, теперь должны быть решены с применением процедуры перераспределения земель и (или) земельных участков.

4. Использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута.

На законодательном уровне теперь закреплена возможность в определенных случаях (например: для ремонта линейных объектов, размещения рекламных конструкций, осуществления геологического изучения недр и т. д.) использовать земли или земельных участки, не обладая в отношении таких земель (земельных участков) правом владения. В отношении таких земель и земельных участков процедуры выделения и предоставления проводиться не будут, а соответственно и какой-либо гражданско-правовой сделки в основе взаимоотношений пользователя и государства (муниципалитета) не будет. Лицо будет иметь право использовать земельный участок, для вышеуказанной цели, только на основании специального разрешения уполномоченного органа, выдаваемого в административном порядке.

С появлением данной правовой конструкции ожидается упорядоченность в отношениях публичной власти и пользователей в регулировании подобных ситуаций. До настоящего времени практика была весьма противоречивой, что настораживало всех пользователей, в каждом регионе по-разному относились к тому, нужно ли арендовать 0,5 кв.м. под рекламную конструкцию или нет, если да, то как производить предоставление такого участка (сформировать участок такой площади технически невозможно).

К сожалению, ничего не говорится о плате за пользование землей при этом механизме. Согласно одному из принципов земельного законодательства любое использование земли осуществляется за плату. Вместе с этим ЗК, как до, так и после изменений в нем, устанавливает только две формы платы – земельный налог и арендную плату. Отсюда вопрос, какую плату по своей правовой природе должен вносить пользователь земель или земельных участков, использование которых осуществляется на основании специального разрешения уполномоченного органа (без процедуры предоставления). Теоретически это могла бы быть и арендная плата, но с точки зрения формальной логики арендная плата должна вноситься за предмет аренды. В рассматриваемой ситуации разрешение для использования может выдаваться и в отношении земель, не прошедших государственных кадастровый учет, т. е. на несформированные участки, которые не являются вещью в понимании гражданского и земельного законодательства, а потому вопрос арендной платы в отношении таких земель очень дискуссионный.

* * *