Сам себе риэлтор. Как приобрести новостройку

В тексте договора, экспертиза которого проводится, должна быть ссылка на нормативные акты и документы, на основании которых компания имеет право предлагать вам выбранный объект. Обычно указывается распорядительный акт местной администрации (в столице это ППМ – постановление Правительства Москвы); инвестиционный контракт или договор освоения застроенной территории (с дополнениями, изменениями и приложениями); документы на землеотвод (свидетельство собственности на участок, договор краткосрочной аренды и план земельного участка, а также так называемый ГПЗУ); разрешение на ведение строительно-монтажных работ (ордер на строительство), проектная декларация, а также договоры на право реализации или переуступки построенных квартир (например, по взаимозачету). Экспертиза указанных выше документов представляет определенные сложности, поэтому лучше воспользоваться услугами приглашенного специалиста (юриста или строительного эксперта).

4. Точная персонификация объекта.

В договоре обычно указывается строительный адрес, например: город N, микрорайон NN, проектируемый проезд 1664, квартал 3Б, корпус 6 (данные для дома); секция 1 (1 эп – 3 тш), подъезд 4, этаж 8, трехкомнатная квартира общей строительной площадью 78,8 кв. м, вторая направо от лифта. Когда клиент приходит в офис, ему обычно показывают план дома (в некоторых фирмах на проекционном экране демонстрируют объемное трехмерное изображение), и Вы можете выбрать этаж и местоположение (при этом остерегайтесь дешевых психологических трюков типа «хватай мешки, вокзал уходит» – «эта квартира уже забронирована, но пока не оплачена, но мы оставим ее для вас, если аванс будет внесен завтра»).

В тексте договора, кроме полного строительного адреса, желательно указать ориентиры, привязывающие строящийся дом к уже существующим (например, «вторая секция от перекрестка с 3-й улицей Пирамидостроителей»), а также приложить план дома и этажа (при подписании договора выбранная квартира на эскизе выделяется цветом, и стороны обязательно расписываются на этом листе).

5. Гарантии фиксированной цены.

Если оплата производится полностью (100 % предоплата), то в тексте договора обязательно должна быть формулировка: «стоимость 1 м² общей площади квартиры, с учетом увеличения или уменьшения площади после обмера БТИ, составляет 100 тыс. руб./ м², является окончательной и изменению не подлежит». В случае рассрочки платежи фиксируются аналогично, например: 30 % по цене 100 тыс. руб./м² в момент подписания договора; 30 % не позже 31 октября 2016 г. по цене 102 тыс. руб./м², 40 % не позже 31 декабря 2016 г. по цене 105 тыс. руб./м².

Естественно, когда дом будет построен, расчетная (строительная) общая площадь квартиры, за которую Вы и вносили деньги, не будет точно совпадать с эксплуатационной (по результатам обмера БТИ). В договоре должно быть указано, что в случае уменьшения (увеличения) реальной площади стороны производят взаиморасчеты по цене, например, 102 тыс. руб./м². Более подробно об этом у нас пойдет речь в разделе 5.12.

6. Сроки сдачи, заселения и оформления.

Обычно в договоре с клиентом застройщик указывает ориентировочные сроки сдачи дома с точностью до квартала и, хоть Законом № 214-ФЗ и установлены определенные штрафные санкции, не несет никакой ответственности за их несоблюдение, при этом следует иметь в виду, что фактическое получение ключей от квартиры и возможность начать в ней ремонт происходят в среднем через 1,5–2 месяца после ввода в эксплуатацию всего здания. Практика показала, что лучше всего находить варианты со сроком сдачи дома 6–9 месяцев (2–3 квартала вперед), ибо окончание строительства через год или даже два однозначно приведет к повышению цен: например, одна фирма строит на одной улице два абсолютно одинаковых дома: квартиры в первом корпусе продаются по 110 тыс. руб./м² со сдачей через полгода, во втором же – по 100 тыс. руб./м² через год. Желающие сэкономить должны иметь в виду: все равно придется заплатить по 110 тыс. руб./м², только придется еще шесть месяцев жить на чемоданах и трепать себе нервы.

7. Порядок проведения оплаты.