Сам себе риэлтор. Решение вашего квартирного вопроса

– расселенные коммуналки в центре крупных городов: окупаемость – 7–8 лет, однако для реализации проекта «морозятся» серьезные финансовые средства (минимум 10 млн руб.);

– сдача квартир в посуточном режиме. В этом случае первоначальные вложения окупаются за 4–5 лет, однако такие мини-гостиницы требуют повышенного внимания (уборка, перекодировка замков, конфликты с соседями и др.).

7. Покупка загородной недвижимости.

На этом сегменте рынка определенную прибыль (20–25 % годовых при перепродаже или окупаемости 7-10 лет при найме) приносит приобретение коттеджей (не таунхаусов!) в поселках бизнес-класса на начальных этапах строительства, особенно если дома расположены в удачном месте и проектом предусмотрена развитая инфраструктура. Кроме того, второй инвестиционной составляющей является земля: чем больше площадь участка, тем лучше.

8. Большие земельные участки.

Хорошую рентабельность, в отдельных случаях до 300 %(!) годовых, приносят вложения в отдельные сегменты земельной недвижимости, а именно:

– скупка земельных паев у акционеров сельхозпредприятий (бывших колхозников);

– приобретение сельхознаделов у разорившихся КФХ (бывших фермеров);

– первичное выделение наделов местными администрациями (естественно, за взятки).

9. Перевод в нежилой фонд.

Квартиры на первом или даже втором этажах, расположенные в центральной части крупных городов или на «первой линии» жилых домов, особенно с выходом на улицы магистрального типа, представляют большой интерес для представителей мелкого и среднего бизнеса, желающих «расшириться» и открыть новые торговые точки. Поэтому покупка такого жилья с последующим переводом его в нежилой фонд (подробнее см. главу 4.11 четвертой части нашей книги) дает рентабельность в пределах 30–35 % годовых, даже несмотря на значительные потери времени и средств при оформлении такового.

10. Скупка квартир у асоциального элемента.

Эта схема носит явный криминальный характер: в крупных городах ведется поиск социально незащищенных граждан, желающих в «добровольно-принудительном» порядке расстаться со своим жильем. Эффективность вложения средств здесь на порядок выше (в среднем 80–90 % годовых), однако «сколько веревочке ни виться…». Заканчивается эта коммерческая деятельность либо скамьей подсудимых, либо роскошными похоронами на престижном кладбище.

* * *

К сожалению, сфера недвижимости в последнее время осваивается частными инвесторами с большим трудом. Связано это в первую очередь с тем, что стоимость выхода на рынок, т. е. минимально необходимая сумма инвестиций, составляет в пределах 3 млн руб. (за исключением гаражей и земельных участков). Так что светлое будущее вложений в недвижимость выглядит совсем не безоблачным, и успех или неудача подобной деятельности тесно связана с профессионализмом либо самого инвестора, либо девелоперской или консалтинговой компании, которая управляет Вашими активами. И всегда помните о том, что недвижимость, особенно в Московском регионе, объективно не стоит тех денег, которые за нее запрашивают!

Блиц

Пытался разбрасывать по доскам объявлений в Интернете информацию «куплю квартиру». Отзвона не было. Что я делал неправильно?

Действительно, на любые объявления такого типа, кроме адресной расклейки в интересующем Вас районе, откликов практически нет.

Подбираю квартиру. Столкнулся с такой ситуацией: вроде хороший вариант по нормальной цене, без посредников. Подъехал, посмотрел, все устраивает, готов брать. Хозяин пригласил «на переговоры». Пришел. А там ещё трое желающих! Собственник предложил: – Давайте устроим аукцион, кто больше даст? Развернулся и ушел, при этом было желание банально дать ему по морде. Как избежать подобных разводов в дальнейшем?(Стилистика письма сохранена – прим. авт.).

Вы стали жертвой «модной» риэлтерской технологии под названием «аукционная продажа». Не исключено, что три других участника встречи – банальные подставные. Заранее предугадать подобное развитие событий невозможно, но настоятельно рекомендуем в такие «игры для буратин» не играть!

Может ли покупатель предложить продавцу сразу выйти на сделку, без внесения аванса?