Самовольное создание и изменение объектов недвижимости в Российской Федерации (гражданско-правовой аспект)

Таким образом, в самом общем (буквальном) смысле слова любые самовольные действия – это действия, совершенные субъектом по своей воле (если таковая у него присутствует). Применительно же к юриспруденции – практически любое действие, нарушающее нормативные предписания, – это самовольное действие. Хотя в принципе, даже вне правовых рамок этот термин приобрел явно негативный оттенок, о чем свидетельствуют и рассмотренные нами определения данного понятия в толковых словарях.

При этом в различных отраслях права этот термин имеет специфическую окраску. В гражданском праве он традиционно применяется не к любым нарушениям правовых норм, условий договора и т. п., а именно к незаконным действиям, выражающимся в строительстве или изменении объектов недвижимости (ст.222 ГК РФ, ст.29 ЖК РФ). По сути, в указанных статьях можно было бы говорить и о самоуправных (незаконных, противоправных) действиях в том же значении, но исторически сложился именно этот термин, что не вызывает возражений применительно к этим нормам. Вообще, в гражданском праве целый ряд терминов имеет исторически сложившиеся специфическое значение применительно к конкретным понятиям (например, физическое лицо, юридическое лицо, исполнение обязательства в натуре и др.).

Изложенный анализ понятий самовольности и самовольных действий в юридической науке позволяет сделать следующие выводы.

1. В общеправовом смысле (независимо от отрасли права) самовольные действия – это всякие действия, противоречащие закону и нарушающие хотя бы только закон, но обычно – еще и права и интересы других субъектов права.

2. Применительно к созданию или изменению объектов недвижимости в основе самовольности действий лежит отсутствие необходимых разрешений либо на первоначальное создание объекта, либо на последующее его изменение[144].

При неполучении лицом установленных законом разрешений можно выделить следующие виды самовольных действий: а) самовольные действия по первоначальному созданию объекта недвижимости (самовольное строительство); б) самовольные действия по изменению уже существующих объектов недвижимости.

3. Исходя из выделенных видов самовольных действий объекты недвижимости, созданные или измененные с нарушением закона, можно классифицировать на: а) самовольно возведенный объект недвижимости; б) самовольно реконструированный объект недвижимости; в) самовольно переустроенное и (или) перепланированное помещение; г) помещение, чье функциональное назначение самовольно изменено.

Глава 2 Самовольное создание объекта недвижимости

В настоящей главе проведен комплексный анализ гражданско-правового регулирования отношений, связанных с самовольным строительством объектов недвижимости, включая определение такого строительства, раскрытие его содержания, определение правовых последствий самовольного совершения лицом действий по возведению объекта недвижимости и исследование правовой природы объекта, являющегося результатом самовольного строительства (самовольной постройки).

Помимо этого будут исследованы виды объектов самовольного строительства, обосновано их отнесение к недвижимым по природе вещам, а также исследован вопрос о том, с какого именно момента возникший в результате самовольного строительства объект подлежит отнесению к недвижимым вещам. В настоящей главе также будут освещены вопросы о владельцах таких объектов, о правах на них, а также о введении их в легальный гражданский оборот.

§ 1. Правовая природа самовольно возведенного объекта недвижимости

Проблемы самовольного строительства значительный период времени продолжают оставаться не только предметом научных дискуссий, к ним также вынуждены обращаться высшие судебные органы[145]. Это обусловлено тем, что решение проблемных вопросов имеет значение не только для развития в юридической науке теории отдельных оснований возникновения права собственности, а также применения способов защиты, но и вполне может оказывать влияние на формирование практики правоприменения.

В этой связи в настоящем параграфе поставлены следующие задачи: а) определить правовую природу самовольной постройки; б) выявить и охарактеризовать виды объектов самовольного строительства; в) установить момент, с которого вновь созданный объект может быть отнесен к объектам недвижимости, созданным с нарушением требований закона. Решение поставленных теоретических задач позволит стабилизировать правоприменительную практику по делам о самовольном строительстве.