Самовольное создание и изменение объектов недвижимости в Российской Федерации (гражданско-правовой аспект)

Из легального определения самовольной постройки, содержащегося в ст.222 ГК РФ[162], следует, что перечень объектов в ней, подпадающих под понятие самовольной постройки, не является исчерпывающим, а термин «самовольная постройка» законодатель использует в качестве синонима термина «недвижимой вещи», закрепленного в ст.130 ГК РФ[163], хотя из определения самовольной постройки и исчезло указание на «недвижимое имущество»[164].

Тем не менее, для обоснования тезиса об отнесении самовольных построек к объектам недвижимости необходимо выделить критерии отнесения той или иной вещи к недвижимым в целях проецирования полученных результатов на объекты самовольного строительства[165].

Анализ исследуемого явления позволил С.А. Степанову прийти к следующему выводу: «При самых разнообразных методических подходах и научных аргументациях гражданское законодательство и цивилистика предложили, по существу, лишь два критерия анализируемого деления: а) перечисление объектов, относимых к недвижимому имуществу, и б) определение единого, абстрактного, основанного на связи с землей принципа отнесения иных, не охваченных перечнем объектов, к недвижимости»[166].

Относительно первого критерия уместно привести уже ставшее хрестоматийным высказывание известного дореволюционного цивилиста профессора Л.А. Кассо о том, что использование такого приема, как перечисление примеров, не может иметь исчерпывающего значения для общего определения[167].

Что касается такого критерия, как прочная связь с землей, то в отношении данного признака отнесения вещей к недвижимым в доктрине наблюдается редкое единодушие[168]. Более того, А.А. Иванов вполне обоснованно полагает, что в ГК РФ должен остаться только один признак недвижимой вещи – ее прочная связь с землей. Земельный участок в таком понимании будет главным объектом недвижимости, а остальные недвижимые вещи могут быть выделены в теоретических и практических целях при помощи критерия прочной связи с землей[169].

Такой подход соответствует и концепции «единого объекта недвижимости», закрепленной в первом проекте изменений ГК РФ[170] (ст.130), согласно которой земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь[171].

Вместе с тем пока такие изменения предусмотрены лишь в проекте, который в свете вносимых в последнее время в гражданское законодательство изменений все более утрачивает свою актуальность, а сложившаяся на сегодняшний день ситуация с понятием недвижимости вынуждает правоведов «формулировать совокупность признаков, на основании которых тот или иной объект может быть отнесен к недвижимости»[172] помимо указанного, бесспорно, главенствующего признака (прочная связь с землей)[173].

На наш взгляд, представляется научно обоснованной позиция Д.С. Некрестьянова, выделившего среди прочего в качестве институциональных признаков недвижимых вещей пространственную индивидуальность и непотребляемость[174].

Раскрывая сущность такого признака, как пространственная индивидуальность, Д.С. Некрестьянов верно обращает внимание, что «содержание данного признака составляет обязательное для объекта недвижимости наличие такой совокупности характеризующих его черт, при которых изменение всех или нескольких из них влечет прекращение этого объекта и возникновение нового. Месторасположение, площадь, кадастровый номер – вот минимальный набор таких черт, которые придают каждому объекту уникальность его существования»[175].

Содержание такого признака, как непотребляемость, характеризует объект недвижимости как в целом некую статичную величину, сохраняющую свои характеристики в течение длительного времени[176].

С учетом изложенного представляется возможным выделить следующие признаки недвижимой вещи: прочная связь с землей; пространственная индивидуальность; непотребляемость.

Проецируя данные признаки на объекты самовольного строительства, перечисленные в ст.222 ГК РФ, можно уверенно констатировать отнесение их именно к группе недвижимых по природе вещей, а точнее – к рукотворной части недвижимости.