Самовольное создание и изменение объектов недвижимости в Российской Федерации (гражданско-правовой аспект)

При этом выше уже обращалось внимание на наличие «юридической теории», сторонники которой отказывают объектам самовольного строительства в отнесении их не только к объектам недвижимости, но и к объектам гражданских прав в целом[177]. Нельзя не заметить, что сторонники данной теории исходят из невозможности осуществить государственную регистрацию права собственности в отношении такого объекта. Однако ст.130 ГК РФ, исходя из анализа данной нормы, не содержит такого признака недвижимой вещи, как наличие государственной регистрации. Полагаем, что наличие такой регистрации является следствием отнесения той или иной вещи к недвижимым, а не наоборот. В то же время нельзя отрицать тот факт, что недвижимые вещи становятся объектом любых гражданских правоотношений только после государственной регистрации прав на них. Такой вывод прямо следует из ст.131 ГК РФ[178], а, кроме того, находит подтверждение в доктрине[179] и судебной практике[180].

Таким образом, самовольная постройка относится к недвижимости именно по своей физической природе, представляя собой, по сути, особую разновидность недвижимых вещей, созданных с нарушением закона, правовой режим которых имеет существенные отличия от иных объектов недвижимости.

Далее, в соответствии с поставленными в настоящем параграфе задачами, проанализируем, какие виды объектов строительства (а по терминологии ГК РФ – построек) могут быть признаны самовольными по действующему законодательству.

Ст.222 ГК РФ устанавливает, что самовольной постройкой могут быть признаны здание, сооружение или другое строение.

Традиционным в качестве основного отличительного признака здания от сооружения считается то, что первые предназначены для постоянного проживания или нахождения в них людей, а вторые – служат чисто техническим целям и в этой связи люди находятся там лишь незначительное время. Такое понимание данных понятий соответствует как нормативным их определениям[181], так и доктринальному обоснованию, нашедшему место в цивилистической литературе[182].

Что касается включения в состав объектов самовольного строительства строений, то указанный термин, помимо ГсК РФ, упоминается также в Федеральном законе от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[183], включившим в состав перечня недвижимого имущества, которое может быть заложено, строения потребительского назначения.

В свое время И.Л. Брауде писал: «Термин «строение» является наиболее принятым нашим законодательством, но не единственным, обозначающим постройку. Наряду с ним в законодательных актах встречаются термины «здание» (от древнего «здати», т. е. созидать, строить) и «дом»»[184]. Полагаем, данное высказывание лишний раз подтверждает отсутствие единообразия в употреблении понятийного аппарата отечественным законодателем как раньше, так и сегодня.

Как отмечает И.Д. Кузьмина, «термин «строение», популярный в советском законодательстве, использовался для обозначения отдельно стоящей постройки капитального или некапитального типа. В современном законодательстве на смену столь неопределенному, не отражающему основное деление вещей на движимые и недвижимые обозначению, пришло понятие «здания и сооружения» как рукотворной недвижимости…»[185].

В свою очередь, как пишет О.В. Гумилевская, «несмотря на то, что в юридической литературе неоднократно делались попытки дать юридическое определение зданию, сооружению и их различиям, традиционно в российской цивилистике здание и сооружение обозначались термином «строение», при этом под строением, как правило, и понимается постройка, прочно юридически и материально связанная с земельным участком»[186].

Заметим, что О.В. Гумилевская для конкретизации термина «строение» использует уже иное понятие, а именно: «постройка», что требует дальнейшей конкретизации рассматриваемого понятийного ряда и в очередной раз свидетельствует об отсутствии единообразия употребления данных терминов.

Возвращаясь к понятию «строение», действительно, можно констатировать, что указанное понятие является родовым по отношению к понятиям «здание» и «сооружение». Тем не менее, учитывая определения недвижимой вещи (недвижимости), объекта капитального строительства, определение недвижимого имущества (недвижимости), закрепленного в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[187], можно сделать вывод, что в настоящее время отсутствует какая-либо объективная необходимость в употреблении данного термина на уровне законов и подзаконных нормативных правовых актов[188].

Полагаем, аналогичный подход применим и к иному, не содержащемуся в ст.130 ГК РФ, понятию «постройка». Данное понятие упоминается в ст.222, 257 ГК РФ, исходя из систематического толкования которых, можно сделать вывод, что оно также относится к недвижимым вещам.