Самовольное создание и изменение объектов недвижимости в Российской Федерации (гражданско-правовой аспект)

Рассматривая самовольную постройку в аспекте возникновения вещного правоотношения, важно отметить, что такая постройка обладает всеми признаками вещи – является предметом материального мира, объектом интереса и объектом, относительно которого действующее гражданское законодательство допускает возникновение гражданских прав и обязанностей[153]. Вместе с тем одновременно возникает вопрос о том, из чего состоит самовольная постройка как вещь и может ли самовольная постройка рассматриваться вещью для целей правового регулирования? В континентальном гражданском праве построенный объект – составная часть земельного участка[154]. В ст.222 ГК РФ законодатель признает самовольной постройкой построенный объект, но момент, с которого такой объект можно признавать вещью, также определяется по-разному.

Так, в юридической науке обосновывается подход, в рамках которого предложено разделять понятие вещи в юридическом и ином смыслах. В частности, предложено две концепции. В рамках первой, условно называемой «юридической теорией», о вещи в юридическом смысле можно вести речь, когда на вещь существует вещное право, до этого момента вещи нет, а есть ее отдельные составляющие, на которые также существует право собственности. В качестве примера приводится возникновение права на вновь возведенный объект недвижимости после государственной регистрации. При отсутствии регистрации отмечается отсутствие вещного права и, соответственно, самой недвижимой вещи, предложено вести речь о праве собственности только на совокупность материалов[155].

В рамках второй, условно называемой «физической теорией», объект строительства должен считаться недвижимостью в силу природных свойств, т. е. прочной связи с земельным участком и невозможности перемещения в пространстве без ущерба назначению[156].

На наш взгляд, нельзя устанавливать прямую зависимость между построенным объектом и правом на такой объект для целей его определения как самостоятельной вещи.

Данный вывод находит подтверждение как в материалах судебной практики, так и в юридической литературе. В частности, в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.[157], отмечается, что возможность признания права собственности на часть самовольной постройки законодательством не предусмотрена. Это означает, по сути, что самовольная постройка должна признаваться вещью в целом с последующей возможностью установления на нее вещного права, которое может быть реализовано, если самовольная постройка не нарушает права третьих лиц и не является результатом неустранимых нарушений градостроительных и строительных норм. Самовольная постройка в литературе рассматривается как самостоятельный объект вещного права, но порождающий проблему содержания такого права[158], либо как недвижимая вещь с неразрешенным вопросом отнесения такой вещи к отдельным объектам недвижимости[159]. Но не отрицается того, что самовольная постройка является прежде всего вещью – объектом гражданских прав после признания права собственности на нее.

Таким образом, в аспекте рассмотрения самовольности действий, совершаемых лицом при возведении постройки, самовольная постройка должна рассматриваться в качестве вещи, правовой режим которой напрямую зависит от: а) абсолютного права собственника земельного участка (или землепользователя) на земельный участок и б) абсолютных прав третьих лиц (пользователей объекта недвижимости и иных лиц). В последнем случае, речь идет о таких абсолютных правах, как право на жизнь и право на здоровье, что предопределяет необходимость обеспечения безопасности самовольной постройки посредством устранения нарушений градостроительных и строительных норм. Постройка как результат самовольности действий продолжает оставаться предметом материального мира, объектом интереса с последующей возможностью легализации права собственности.

Обосновав, что самовольная постройка является вещью, необходимо исследовать вопрос о том, какие результаты строительной деятельности охватываются понятием самовольной постройки, по-другому, – выделить виды объектов самовольного строительства, а также обосновать выдвинутый ранее тезис об отнесении таких объектов именно к недвижимым вещам.

Без ответа на данные вопросы невозможно прийти к выводу о том, к каким отношениям следует применять ст.222 ГК РФ, на какие объекты рассчитано ее действие, в то время как анализ судебной практики наглядно демонстрирует сложности, которые испытывают суды при решении вопроса о применении (либо неприменении) указанной нормы к спорным отношениям сторон[160]. По верному утверждению А.Е. Захаровой, отнесение конкретного объекта к категории движимого либо недвижимого имущества во всех случаях имеет практический смысл и влечет соответствующие правовые последствия[161].