Самовольное создание и изменение объектов недвижимости в Российской Федерации (гражданско-правовой аспект)

§ 2. Самовольные действия по созданию объекта недвижимости

Во всех развитых правопорядках строительство недвижимости начинается с формирования земельного участка, на котором предполагается возвести такую недвижимость, и оформления соответствующих прав на него. В России, несмотря на то, что основная масса земель свободна от застройки, строительство объектов недвижимости зачастую начинается в обход закона, в отсутствие необходимой разрешительной документации, в первую очередь – отвода земельного участка. Как следствие, такой объект подпадает под признаки самовольной постройки[205].

П.1 ст.222 ГК РФ, содержащий легальное определение самовольной постройки с указанием на ее признаки, позволяет выделить специфику действия по самовольному созданию объекта недвижимости: создание объекта 1) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта; 2) без получения на это необходимых разрешений; 3) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ 2014 г. по делам, связанным с самовольным строительством, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, отменяя судебные акты нижестоящих судов о сносе объекта, указала, что сами по себе отдельные нарушения, которые могут быть допущены при предоставлении земельного участка для строительства и при возведении постройки, в т. ч. нарушения градостроительных, строительных, иных норм и правил, не являются безусловным основанием для сноса строения, поскольку постройка может быть снесена лишь при наличии со стороны лица, осуществившего ее, нарушений, указанных в ст.222 ГК РФ. Более того, коллегия указала, что по смыслу ст.222 ГК РФ содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина лица в осуществлении самовольной постройки[206].

Вывод Верховного Суда РФ относительно необходимости установления нарушений, перечисленных в п.1 ст.222 ГК РФ, для квалификации вновь возведенного объекта недвижимости в качестве самовольного не вызывает каких-либо возражений, равно как и вывод о необходимости установления вины лица в осуществлении строительства такого объекта. Между тем привязка возможности сноса незаконно построенного объекта недвижимости к наличию в действиях лица вины в ее возведении, мотивированная тем, что возложение обязанности по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за совершенное правонарушение в виде осуществления самовольного строительства, при всей обоснованности данного постулата с точки зрения наличия полного состава правонарушения для привлечения лица к ответственности ведет к серьезным практическим затруднениям и невозможности сноса множества объектов недвижимости, созданных с нарушением закона (или, что то же, – реализации механизма гражданско-правовой санкции, заложенного в ст.222 ГК РФ). Так, лицо, в чьем фактическом владении находится самовольная постройка, зачастую не осуществляло ее строительство, получив такую постройку, например, в порядке перехода владения на нее[207], либо имело основания полагать, что осуществляет строительство в полном соответствии с требованиями закона, а потому какая-либо вина в его действиях отсутствует[208].

Тем не менее, рассмотренная ситуация подтверждает как обоснованность исследования и определения автором правовой природы самовольной постройки, так и выдвинутый ранее тезис о необходимости рассмотрения отдельно незаконных действий лица по созданию объекта недвижимости и самих объектов недвижимости, созданных с нарушением закона.

В этой связи в качестве задачи в настоящем параграфе постановлено определение конкретного содержания указанных выше признаков объекта самовольного строительства, или, что то же, – фактического наполнения действий застройщика для квалификации их именно в качестве самовольных, поскольку от этого напрямую зависит решение вопроса как о законности действий лица, осуществившего строительство, так и о законности возведения вновь созданного объекта недвижимости.

1. Создание объекта на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта

Ст.263 ГК РФ устанавливает, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка[209].