Самовольное создание и изменение объектов недвижимости в Российской Федерации (гражданско-правовой аспект)

Проблемы возникают и с административными барьерами при оформлении документов, необходимых для получения как первоначального разрешения на осуществление строительства (ч.7 ст.51 ГсК РФ), так и конечного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч.3 ст.55 ГсК РФ). Например, для получения последнего непонятна в принципе необходимость представления, в т. ч., и тех документов, которые уже представлялись для получения первого разрешения, ведь в случае их отсутствия такое разрешение выдано бы попросту не было.

В этой связи требуется как серьезный пересмотр норм действующих ГсК РФ и ЗК РФ, регламентирующих порядок получения земельных участков под строительство, разрешения на такое строительство, итогового разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, так и в целом структуры органов, осуществляющих публичные полномочия в данных сферах.

Первым шагом в данном направлении выглядят внесенные в 2011 г. в ст.51, 55 ГсК РФ изменения, касающиеся того, что некоторые из указанных необходимых документов в случае непредставления их застройщиком самостоятельно запрашиваются соответствующими органами в государственных органах, органах местного самоуправления и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, в распоряжении которых находятся указанные документы (ч.9.1, 3.2 соответственно). При этом имеется оговорка, что данные документы все равно представляются застройщиками самостоятельно, если они отсутствуют в указанных органах, что нивелирует содержание указанных изменений в принципе.

Несомненным достижением стало создание многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг[219], через которые, среди прочего, можно подавать заявления о выдаче разрешения на строительство (ст.51 ГсК РФ), о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст.55 ГсК РФ)[220].

Полагаем, что за такими центрами, работающими по принципу «одного окна», будущее, и именно полноценная работа указанных центров могла бы оптимизировать процедуру сбора необходимых документов и получения необходимых разрешений, следствием чего является устранение излишней бюрократизации, минимизация затрат застройщиков, связанных с рассматриваемым аспектом строительства, а главное – гарантированность отсутствия самовольности создания и (или) изменения объектов недвижимости.

К сожалению, в настоящее время деятельность многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг оставляет желать лучшего, поскольку деятельность различных органов власти по взаимодействию как друг с другом, так и указанными центрами должным образом не урегулирована. Процедура подачи заявлений в такие центры предусмотрена лишь как альтернативный вариант, а структура органов власти, осуществляющих публичные полномочия, в сфере строительства не претерпела каких-либо изменений.

Что касается последних изменений в ЗК РФ, то в качестве положительных моментов можно отметить четкое установление процедуры образования земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст.11.3 ЗК РФ). Между тем, несмотря на то, что в ЗК РФ закреплена обязанность органов, осуществляющих публичные полномочия, по подготовке необходимых для предоставления земельного участка документов, в этих же нормах прописано, что подготовку таких документов могут обеспечить заинтересованные в предоставлении земельного участка гражданин или юридическое лицо (п. 4 ст.11.10, п.4 ст.39.11 ЗК РФ)[221]. Проще говоря, учитывая ситуацию с формированием земельных участков на местах, если какой-либо субъект хочет получить земельный участок, соответствующие документы по формированию земельного участка и постановке его на кадастровый учет он обычно вынужден подготовить сам. При этом нет никакой гарантии, что именно это лицо выиграет торги по предоставлению земельного участка, равно как и не предусмотрен порядок возмещения расходов такому лицу[222].

Отметим также, что ЗК РФ в действующей редакции не предусматривает возможности подачи заявлений о предоставлении земельного участка через многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг[223] (ранее соответствующая возможность была закреплена в ст.31 ЗК РФ[224]), что также не способствует упрощению процедуры оформления прав на земельные участки.

Таким образом, рассмотренные изменения как не снимают остроты проблемы, так и не являются ее решением. Такие выборочные изменения (дополнения) ГсК РФ, ЗК РФ лишь в очередной раз наглядно демонстрируют отсутствие системного подхода законодателя к отношениям, связанным со строительством объектов недвижимости.

3. Создание объекта с нарушением градостроительных и строительных норм и правил