Счастливый город

Девелоперы поняли: если они хотят, чтобы город поддержал их, придется провести серьезную образовательную работу, в том числе предоставить неопровержимые расчеты по объему налоговых поступлений и преимуществ от создания рабочих мест в результате оживления центра. Их выкладки оказались моментом истины для муниципальных специалистов по экономическому анализу: они были основаны на пространственном системном подходе, схожем с тем, как фермеры оценивают землю, которую хотят использовать для производства. Вопрос был прост: каков выход продукции на гектар земли? На ферме он может измеряться в килограммах помидоров. В городе показателем служит объем налоговых поступлений и количество рабочих мест.

Для наглядности Миникоззи предложил мне воспользоваться классическим методом и сравнить цифры по двум конкурирующим городским объектам. Первый — здание, которое спасла его компания: 1923 года постройки, на стальном каркасе, шестиэтажное, в классическом стиле, некогда принадлежавшее сети универсальных магазинов JC Penney и отданное под магазины, офисы и квартиры. Второй — гипермаркет Wal-Mart на окраине. Первый объект занимает площадь менее 0,1 гектара, второй вместе с парковкой — 14 гектаров. Суммировав объем налога на недвижимость и налога с продаж для обоих объектов, Миникоззи подсчитал, что совокупные поступления в городской бюджет от Wal-Mart составляют 50 800 долларов на 0,4 гектара, а здание JC Penney приносит в городской бюджет 330 000 долларов на 0,4 гектара только налога на недвижимость. Иными словами, город получает в семь раз больше на гектар от инвестиций в центре города, чем от строительства на окраине. Когда Миникоззи проанализировал число рабочих мест[472], разница получилась еще более наглядной. В компаниях малого бизнеса, занимавших первый этаж здания JC Penney, работали 14 человек. Цифра не кажется внушительной, пока мы не переведем ее в число рабочих мест на гектар, а это 185 на гектар по сравнению с менее 15 у Wal-Mart с его огромной площадью (ситуация еще печальнее, если учесть, что Wal-Mart также снижает среднюю ставку заработной платы[473]).

Неравная площадь и плотность

Инвестируя в развитие городов, а не пригородов, власти могут стимулировать рост числа рабочих мест и доходы от местных налогов, расходуя меньше на содержание рассредоточенной инфраструктуры. В Эшвилле, по данным Public Interest Projects, шестиэтажное здание смешанной застройки обеспечивает в 13 раз больше налоговых поступлений и создает в 12 раз больше рабочих мест на гектар площади, чем гипермаркет Wal-Mart на окраине[474]. (Иллюстрация Скотта Кека на основе данных Джозефа Миникоззи, Public Interest Projects)

Позже Миникоззи обнаружил, что схожая ситуация складывается в городах по всей стране. Даже двух-трехэтажная смешанная застройка вроде той, что характерна для центральных улиц небольших городов, приносит в десять раз больше дохода на гектар, чем строительство гипермаркета. Более того, строительство и содержание рассредоточенных пригородов может обойтись бюджету дороже, чем он получит в виде налоговых поступлений из-за корреляции между энергией и расстоянием. Что в итоге? Рост, вызывающий дефицит, который не будет компенсирован за счет дохода от нового роста[475].

«Города и округа обычно используют налоговые поступления из центральных районов для субсидирования пригородов, — объяснил мне Миникоззи. — Это всё равно что фермер стал бы все свои удобрения тратить на сорняки вместо овощей»[476].

Прайс, Уилан и Миникоззи помогли убедить руководство Эшвилла «удобрять» плодородную территорию в центре. Власти пересмотрели политику зонирования, разрешив гибкое использование зданий в центре. Они инвестировали в развитие уличного ландшафта и общественные мероприятия. Они перестали предъявлять к застройщикам требование возводить крытые парковки, что привело к снижению расходов как для жителей, так и для владельцев бизнеса. Городские власти начали строить свои парковки; в итоге расходы несли люди, которые пользовались услугой, а не все жители. Благодаря этим мерам инвесторы были заинтересованы в финансировании ремонта старых зданий, создании новых рабочих мест и повышении налоговых сборов для города.

С 1991 г. уровень розничных продаж в возрожденном центре города резко вырос, как и налогооблагаемая стоимость недвижимости в этом районе. При этом на ее обслуживание тратилась малая толика средств, которые уходили на пригороды. Оживший центр стал самым серьезным источником налоговых поступлений и доступного жилья в округе: частично потому что люди освободились от бремени маятниковой миграции, а частично потому, что элитные лофты соседствовали здесь со скромными квартирами. Благодаря этому центр города, по эмоциональному описанию местной газеты, «после десятилетий сомнений и упадка вновь стал сердцем и душой Эшвилла»[477].