Сделки с недвижимостью. Учебник агента по аренде

Более интересной с коммерческой точки зрения разновидностью рассматриваемой схемы является арендное расселение, которое предлагается не желающим разъезжаться жильцам коммуналки (только в случае двух лицевых счетов; на три и более варианта это делать экономически нецелесообразно).

В этом случае жильцы, безусловно, попросят доплату, но и коммуналка, даже без ремонта (в центре большого города), будет сдаваться за весьма немаленькую сумму.

На практике в подобных случаях обычно возникают две проблемы: во-первых, потенциальные наниматели большой квартиры, готовые сделать в ней ремонт, требуют заключения договора найма на длительный срок (до 5 лет) или даже предлагают оформить договор аренды с госрегистрацией обременения (и их можно понять). Во-вторых, бывшие коммунальщики, переехав временно в отдельные квартиры, часто, обычно через год, начинают выдвигать новые условия на предмет качества их временного жилья и уровня доплаты, а иногда и просятся назад (а наниматели большой коммуналки только что сделали в ней хороший ремонт, рассчитывая прожить там минимум пять лет). Так что реализация этой схемы требует уже более высокого уровня риэлтерского мастерства, но и аннуитетный доход агентства, которое занимается подобными сделками, с каждой из них немаленький.

Арендный обмен за границу

Для обозначения этой сделки, приобретающей в последние годы все большее распространение, используется термин дауншифтинг (downshifting – буквально переключение на более низкую передачу, замедление или ослабление какого-либо процесса). Собственник жилья в крупном и дорогом городе его сдает, а сам снимает объект (начиная со студии и бунгало) где-нибудь на берегу теплого моря (для сезонного проживания: в Болгарии, Черногории, Хорватии, Турции; для зимнего или круглогодичного: в Таиланде, Индии, Вьетнаме, Малайзии, Индонезии), в большинстве случаев продолжая работать в режиме фрилансинга (free lance – удаленный доступ) по своей основной профессии.

К числу типичных дауншифтеров относятся, в первую очередь, молодые люди в возрасте 23–28 лет, у которых нет своего жилья, а снимать его гораздо выгоднее в странах юго-восточной Азии, включая Гоа. Во-вторых, это уже более зрелые и состоявшиеся граждане, использующие уже нажитую недвижимость в России (или живущие на доходы от заработанных и работающих капиталов).

При этом объекты, остающиеся на родине, сдаются в наем аналогично схемам, рассмотренным в предыдущем подразделе (особенностью управления имуществом дауншифтеров является то, что жилье за границей они подбирают все-таки себе сами, поэтому платят агентству более низкую комиссию 10–15 % фактически за присмотр за российской квартирой или домом). Кстати, в этом случае часто используется договор доверительного управления имуществом, который, как говорилось выше, подлежит государственной регистрации в качестве обременения и является дополнительной гарантией «сохранности» недвижимости на родине.

1.6. Посуточная сдача квартир

Указанная схема получила в последние годы значительное распространение во всех крупных городах мира, а не только у нас в России. При поверхностном рассмотрении сдача жилья в посуточном режиме очень выгодна. Например, среднестатистическую 1-к квартиру в Москве можно сдать за 30 тыс. руб/мес., а в сутки – за 3 тыс. руб. (90 тыс. в месяц).

Однако все так замечательно лишь на бумаге: во-первых, никогда и никому не удавалось обеспечить стопроцентной заполняемости объекта (7 дней в неделю, 30 в месяц, 365 в год) – для Москвы отличным результатом считается 18–20 дней, а при сдаче при помощи специализированных фирм 23–25; во-вторых, частая смена жильцов рано или поздно приводит к разгрому в квартире (например, жилье снимала компания молодых людей для проведения вечеринки); в-третьих, к таким объектам предъявляются повышенные требования по меблировке, обстановке и уборке:

• выполнение ремонта. В посуточной квартире постоянно приходится освежать текущий ремонт, ибо из-за частой смены жильцов ее состояние быстро ухудшается;

• мебель и обстановка. Требуется обставлять жилье в едином стиле, хотя бы самой дешевой (из магазина ИКЕА), но относительно новой мебелью. Также необходимо дополнительное оборудование и электроприборы (чайник, СВЧ, хорошая посуда, утюг, DVD-проигрыватель, Wi-Fi-роутер).

• уборка, стирка, смена белья. Выполняется либо силами кого-либо из соседей (за отдельную плату им), либо сотрудниками специализированной фирмы;

• перепрограммирование замков. Необходима установка на входной двери механического или электронного кодового замка, который заново перепрограммируется при заселении очередного жильца.

* * *