Сделки с недвижимостью. Учебник агента по аренде

В большинстве случаев хозяева квартир сами не справляются с их обслуживанием в посуточном режиме, поэтому более целесообразно помочь им заключить договор со специализированными посредническими фирмами (такие легко найти в Интернете по запросу «квартира на сутки в Москве»). При этом часть оплаты (от 25–30 %, если жилье полностью соответствует требованиям к посуточной сдаче, до 40–50 %, если управляющая компания «приводит его в порядок» за свой счет) передается посредникам, которые также вправе потребовать заключения договора (аренды с юрлицом или ИП) на срок более года с его госрегистрацией. Однако даже при распределении доходов 50 / 50 сдавать квартиру в посуточном режиме выгодно: вместо 30 тыс. при ежемесячной оплате хозяин получает, как показывает практика, 35–38 тыс., и при этом освобожден от обязанности подбирать жильцов и следить за состоянием квартиры, особенно если его имущество дополнительно застраховано.

1.7. Сдача жилья юридическому лицу

Иногда встречаются случаи, когда жилое помещение (квартиру, дом или даже комнату) планирует снимать юридическое лицо или ИП для проживания своих сотрудников. С точки зрения защиты интересов хозяина, это вроде бы выгодно, ведь в случае неадекватных действий жильцов (подробнее о таковых у нас пойдет речь в главах 5 и 7) будет с кого спросить.

Однако в жизни получается не все так просто, в первую очередь потому, что оформлять договор и приложения к нему с юрлицом и ИП сложнее – это уже будут правоотношения не найма (глава 35 ГК РФ), а аренды (глава 34). При этом у арендатора прав намного больше, чем у нанимателя. Так что рекомендуем относиться к предложениям заключить договор с юрлицом более взвешенно и осторожно, особенно если в нем будет указан заниженная цена сделки!

Давайте более подробно рассмотрим три основных схемы взаимодействия сдатчика жилья с юридическими лицами и ИП:

• серая (жилье снимается либо непосредственно на сотрудников, либо с уклонением от налогообложения);

• белая (юрлицо выполняет в отношении физлица-сдатчика функции налогового агента);

• по ДДУ (договору доверительного управления).

Серая схема сдачи юрлицу

В рассматриваемом случае стороны либо заключают договор найма между хозяином и ответственным от организации сотрудником, обычно с пропиской в том же населенном пункте, либо договор аренды, который не проводится через бухгалтерию фирмы и оговоренную денежную сумму собственнику отдает то же самое ответственное лицо. Однако это вовсе не означает, что именно он (она) и будет проживать в квартире (комнате), что на практике часто приводит к злоупотреблениям: хозяину сначала говорится, что жилье займет семья нашего директора, а на деле на объект вселяются два десятка гастарбайтеров. Чтобы исключить такие ситуации, в договоре найма (аренды) должно быть указано предельное число проживающих (что на практике, конечно, трудно проконтролировать), а также условие о досрочном внесудебном расторжении договора по инициативе наймодателя в случае существенных его нарушений (например, использование под гостиницу, мини-офис, жалобы соседей и т. д.). Более подробно об этом у нас пойдет речь в разделе 4.1.

Сдача юрлицу с удержанием НДФЛ

В этом случае юрлицо предлагает собственнику работать в белую – между сторонами обычно оформляется краткосрочный договор аренды на 11 месяцев или 364 дня (в соответствии со статьей 651 ГК РФ таковой подлежит госрегистрации, если заключен на срок более одного года).

Кроме того, в силу статьи 226 НК РФ предприятие обязано выполнять по отношению к арендодателю функции налогового агента, т. е. удерживать и перечислять за него в бюджет 13 % НДФЛ. Если же договор заключен в серую, о чем шла речь выше, то юрлицо рискует попасть под санкции, предусмотренные статьей 123 НК РФ – не перечисление сумм налога, подлежащего удержанию налоговым агентом (штраф в размере 20 % суммы, подлежащей перечислению).