Сделки с недвижимостью. Учебник агента по аренде

Как известно, статья 16 ЖК РФ выделяет комнату (не путать с долей в праве, соответствующей площади комнаты) как самостоятельный объект, поэтому собственник таковой имеет законную возможность ее возмездно или безвозмездно (по ДБП) сдавать. При этом согласие соседей (без разницы собственников или муниципалов), а также жилотдела, если в квартире имеются другие неприватизированные комнаты, не требуется. Преимущественное право найма (по аналогии с преимущественным правом покупки при отчуждении комнаты или доли в соответствии со ст. 250 ГК РФ) у вышеуказанных категорий не возникает (т. е. не надо сначала предлагать снимать сдаваемую комнату соседям, хотя, может быть на практике так стоит сделать).

Также в настоящий момент (хотя соответствующие поправки в ЖК РФ уже несколько лет пылятся на рассмотрении в Госдуме) не существует никаких ограничений по нормам сдаваемой частной жилплощади (общежития, учетной или предоставления) в квартирах коммунального заселения, что, безусловно, ущемляет права добросовестных соседей (авторам известны случаи, когда собственник вселял в свою комнату до двадцати гастарбайтеров.

Еще одна правовая коллизия, о которой следует упомянуть: согласно статье 246 ГК РФ распоряжение общим имуществом (коридор, кухня, ванная, туалет, кладовка, общий балкон и др.) в коммунальной квартире осуществляется по соглашению всех собственников и на практике при вселении жильцов (возмездно или безвозмездно) следует согласовать с соседями: порядок уборки мест общего пользования, оплаты счетов за электроэнергию, расположение столиков и шкафов на кухне. Конечно, представители других лицевых счетов могут повести себя неадекватно (например, попытаются не пускать Ваших жильцов в квартиру с вызовом каждый раз наряда полиции; будут требовать освобождения коммуналки от «гостей» в 23 часа; третировать съемщиков «а почему ты моим мылом моешься?» и т. д.), что на практике приведет к тому, что наниматели либо через месяц съедут (чего соседи и добивались), либо потребуют значительного снижения платы за наем.

Давайте рассмотрим еще один частный случай: юридически владелец комнаты на самом деле является собственником доли в праве, либо реальной (например, 33/100), либо идеальной (1/3, об отличии этих понятий у нас шла речь в других книгах серии «Сделки с недвижимостью»[2]).

Внимание! Такие доли в чистом виде сдавать нельзя, т. к. в соответствии со статьями 15 16 ЖК РФ они не являются объектами жилищных прав. Однако, если между сособственниками (в коммуналке или в отдельной квартире) будет заключено соглашение о порядке пользования комнатами, в том числе и в судебном порядке, и в нем будет указано право сторон на возмездную или, чаще безвозмездную сдачу соответствующего помещения, то таковая уже возможна.

Муниципальная комната в коммуналке

Указанный случай самый сложный на рынке найма (аренды) жилой площади, ведь муниципальная комната в коммуналке дешевле всего стоит, но труднее всех сдается.

Формально для ее сдачи необходимо получить согласие не только наймодателя (муниципального жилотдела), но и всех совершеннолетних граждан, проживающих в квартире, что в реальности сделать практически невозможно (за исключением, может быть случая, когда соседи готовы принять некоторую материальную компенсацию за неудобства), к тому же в соответствии со статьей 76 ЖК РФ должна соблюдаться норма общей площади жилого помещения (для коммуналок – не менее нормы предоставления, установленной для данного субъекта Федерации).

Единственная возможность обойти эти ограничения на практике – вселить в комнату временных жильцов, о которых у нас уже шла речь выше, в разделе 1.3. При этом желательна письменная форма соответствующего договора и получение согласия жилотдела (если такового не будет, то соседи однозначно примут меры). При этом перезаключение вышеуказанного договора с «временщиками» возможно с прерыванием шестимесячного срока хотя бы на один день (в понедельник якобы съехал, в среду – вернулся).

1.5. Арендный обмен и разъезд

В самом общем виде термин, вынесенный в заголовок этого раздела, подразумевает обмен не навсегда, а на время – собственник сдает свое лучшее (большее, в престижном городе или районе) жильё, после чего (самостоятельно или с помощью агента) снимает более дешевое (иногда в пригороде, сельской местности, другом регионе или даже за границей), а разницу в платах за наём двух объектов получает в качестве ежемесячного (аннуитетного) дохода, часть которого передается риэлтеру.

Кстати, словосочетание арендный обмен, прижившееся на практике для обозначения подобных сделок, сродни по своему смыслу морской свинке, которая, как известно, не имеет отношения ни к морю, ни к свиньям – правоотношения сторон в большинстве случаев являются наймом, а обмен иногда трансформируется в разъезд или даже расселение.

Давайте более подробно рассмотрим три основные разновидности этой сделки:

• собственно арендный обмен (одна жилплощадь на одну);