Системная технология

* Мы рассматриваем здесь один из наиболее важных для рыночной экономики видов оценки – оценку имущества (в дальнейшем тексте – оценка), как самостоятельный вид экспертной деятельности. Целью оценки является определение на некоторую определенную дату потенциальной способности имущества приносить доход владельцу имущества в обозримом будущем. Эта потенциальная способность имущества приносить владельцу имущества доход количественно определяется, как стоимость в денежном выражении на момент завершения процесса оценки. Само имущество на момент завершения оценки может использоваться или не использоваться для получения дохода. Использование имущества на момент проведения оценки может приносить доход или убытки. Употребляя термин «момент проведения оценки», мы имеем в виду, во первых, то обстоятельство, что использование имущества до завершения оценки совершенно не зависит от факта проведения процесса оценки и, во вторых, что длительность проведения процесса оценки пренебрежимо мала по сравнению с длительностью жизненного цикла имущества.

Используем, в целях единства изложения и изучения системной оценки, общеизвестные термины и определения в системе оценки имущества [24–27].

* Необходимость оценки возникает по нескольким основным причинам:

1) необходимость реализации права государства на налогообложение имущества и права государства и/или руководства организации на получение отчетности об использовании имущества;

2) намерение собственника реализовать право собственности в отношении данного имущества для получения дохода;

3) необходимость реализации соответствующих судебных решений в отношении конкретного вида имущества;

4) проводимая в стране политика национализации или приватизации собственности;

5) другие причины.

Право собственности — это право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. К правам собственности относятся: право собственника совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц; право отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; право передавать свои права владения, пользования и распоряжения имуществом; право отдавать свое имущество в залог.

Оценка стоимости имущества может иметь разное назначение: отражение в отчетности; купля-продажа; мена; проведение конкурсов, аукционов, торгов; аренда, права аренды, лизинг; залог; раздел, наследование, дарение; страхование; исчисление налога, пошлин, сборов; приватизация; национализация; конфискация; ликвидация; разрешение имущественных споров; передача прав собственности; внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление; инвестиционное проектирование; коммерческая концессия; возмещение ущерба; хранение; составление брачного контракта.

Оценка может проводиться в отношении недвижимого имущества, машин, транспорта, оборудования, земель, нематериальных активов и, в том числе, интеллектуальной собственности, имущественных прав, а также предприятия в целом, как имущественного комплекса.

* База оценки определяется, как вид стоимости имущества, соответствующий назначению оценки. База оценки, в соответствии с ГОСТ Р 51195.0.01–98 [24] может быть основана на следующих видах стоимости:

1) рыночная стоимость имущества – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. Рыночная стоимость имущества может быть определена при наличии следующих условий: рынок является конкурентным и представляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов; покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов – увеличить доход или полнее удовлетворить свои потребности; имущество обращается или продается за разумный интервал времени, обеспечивающий его доступность всем потенциальным покупателям; оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые условия, принятые на рынке;

2) восстановительная стоимость имущества – стоимость воспроизводства копии имущества в ценах на дату оценки;

3) стоимость замещения имущества – стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки;

4) первоначальная стоимость имущества – фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования;

5) остаточная стоимость имущества – стоимость имущества с учетом износа;