Читаем Системная технология полностью

Системная технология

18) метод валовой ренты – оценка имущества, основанная на его рыночной стоимости и величине потенциального или действительного дохода;

19) валовой рентный множитель – среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества;

20) метод остатка – оценка имущества с учетом влияния отдельных факторов образования дохода;

21) метод ипотечно-инвестиционного анализа – оценка имущества, основанная на учете стоимости собственного и заемного капиталов;

22) согласование результата оценки – получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

* Приведем также общие термины и определения [24–27]:

1) передача права собственности – надлежащим образом юридически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования или изъятия;

2) заказчик – юридическое или физическое лицо, которому оказывает услугу оценщик имущества;

3) услуга по оценке имущества – результат взаимодействия оценщика и заказчика, а также собственная деятельность оценщика в соответствии с назначением оценки имущества;

4) заказ на оценку – письменный договор на оценку конкретного имущества между заказчиком (или уполномоченным лицом заказчика) и оценщиком имущества;

5) ограничивающее условие – заявление в отчете оценщика, описывающее препятствие или обстоятельство, которое влияет на оценку стоимости имущества;

6) аренда – право временного возмездного владения и/или пользования чужим имуществом;

7) арендная плата – плата за право пользования чужим имуществом;

8) рыночная арендная плата – переменная арендная плата в период действия договора;

9) контрактная арендная плата – постоянная арендная плата в период действия договора;

10) рыночная цена – предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная денежная сумма при любой сделке;

11) капитализация дохода – процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта оценки;

12) коэффициент капитализации – норма дохода, которая отражает взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки;

13) ставка капитализации – отношение чистого годового дохода к рыночной стоимости имущества;

14) внутренняя норма прибыли – норма дисконтирования, при которой настоящая стоимость всех будущих денежных потоков равна сумме начальных инвестиций;

15) денежный поток – движение денежных средств, возникающее в результате использования имущества;

16) потенциальный валовой доход – максимальный доход, который способен приносить объект оценки;

17) действительный валовой доход – потенциальный валовой доход с учетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей, а также с учетом дополнительных видов доходов;

18) чистый операционный доход – действительный валовой доход за исключением операционных расходов;

19) норма дисконтирования – норма сложного процента, применяемая при пересчете стоимости денежных потоков на определенный момент времени;

20) дисконтирование – способ определения стоимости имущества на определенный момент времени;

21) возврат капитала – возврат начальных инвестиций за счет дохода или перепродажи;

22) операционные расходы – затраты, необходимые для поддержания воспроизводства дохода от имущества;

23) копия – точное воспроизводство объекта оценки;

24) аналог – объект, сходный или подобный оцениваемому имуществу.

Известно, что развитие любого вида деятельности приводит к необходимости построения теорий и прикладных методов для этой деятельности с разных позиций, в т.ч. и системных. Это утверждение основано на известном опыте развития многих видов деятельности и оценка в этом отношении не явится исключением. Отсутствие единой теории оценки всех видов имущества, в том числе и системной части этой теории, является совершенно очевидным фактом. Оценочная деятельность, по мере ее развития будет ставить перед методологией оценки все новые проблемы, одна из которых – проблема системности оценки. В последующих разделах настоящей главы изложены отдельные результаты теории системности оценки, полученные с применением аппарата системной технологии: рассмотрены особенности построения системной оценки, предложены подходы к обеспечению системности и основные принципы технологизации оценочной деятельности. Более полно системная оценка будет изложена в отдельной работе, в курсах лекций и практических занятий.