Системная технология

6) стоимость имущества при существующем использовании – рыночная стоимость имущества, основанная на продолжении формы его функционирования при предположении возможности его продаж на рынке;

7) стоимость действующего предприятия – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия;

8) инвестиционная стоимость имущества – стоимость имущества, определяемая интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования;

9) ликвидационная стоимость имущества – стоимость имущества при его вынужденной продаже;

10) страховая стоимость имущества – стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая;

11) стоимость имущества для налогообложения – стоимость имущества, используемая для определения налогооблагаемой базы;

12) залоговая стоимость имущества – стоимость имущества в целях обеспечения кредита;

13) стоимость специализированного имущества – стоимость имущества, которое в силу своих специфических особенностей не может быть продано на рынке;

14) стоимость права аренды имущества – единовременная плата за право пользования и распоряжения имуществом.

* В процессе оценки имущества используются следующие общепринятые понятия [24–27]:

1) процедура оценки имущества – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки. В практике оценки имущества используют следующие подходы для формирования указанной совокупности приемов: затратный, сравнительного анализа продаж, доходный;

2) затратный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества с учетом всех видов износа. Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности. При осуществлении затратного подхода используются следующие методы оценки – сравнительной стоимости единицы, стоимости укрупненных элементов, количественного анализа;

3) подход сравнительного анализа продаж – способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними;

4) доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования. При реализации доходного подхода используют методы прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков, валовой ренты, остатка и ипотечно-инвестиционного анализа;

5) метод сравнительной стоимости единицы имущества – оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогичного имущества;

6) метод стоимости укрупненных элементов – оценка имущества на основе суммы стоимости создания его основных элементов;

7) метод количественного анализа – оценка имущества на основе полной сметы затрат на его воспроизводство;

8) износ имущества – снижение стоимости имущества под действием различных причин. Износ определяют на основании изучения фактического состояния имущества или по данным бухгалтерского и статистического учета. Существуют три вида износа – физический, функциональный, внешний. По характеру состояния имущества износ подразделяют на устранимый и неустранимый;

9) физический износ имущества – износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате как естественного старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов;

10) функциональный износ имущества – износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу;

11) внешний износ имущества – износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации;

12) устранимый износ имущества – износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость;

13) неустранимый износ имущества – износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость;

14) объект сравнения имущества – аналог, подобный объекту оценки, который используется для расчета стоимости имущества;

15) скорректированная цена имущества – цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки;

16) метод прямой капитализации – оценка имущества при сохранении стабильных условий использования имущества, при постоянной величине дохода, при отсутствии первоначальных инвестиций и при одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал;

17) метод дисконтирования денежных потоков – оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках в зависимости от степени риска, связанного с использованием имущества;