Смерть и жизнь больших американских городов

Я подняла этот вопрос не столько для того, чтобы лишний раз осудить аномалии градостроительства по жёстко заданному проекту, сколько чтобы продемонстрировать ценность частой сетки улиц с короткими кварталами, создающей в городской округе сложную ткань перекрёстного использования. Частые улицы — лишь средство достижения цели, которой является генерация разнообразия, помогающего осуществлению планов многих людей, а отнюдь не только городских планировщиков. Если этой генерации мешает репрессивное зонирование или чересчур регламентированное строительство, препятствующее гибкому росту разнообразия, короткие кварталы существенного выигрыша не дадут. Подобно смесям первичных способов использования частые улицы эффективно способствуют генерации разнообразия лишь как инструмент. Средства, с помощью которых они действуют, привлекая смешанный контингент пользователей, и результат, которого они помогают добиваться (рост разнообразия), неразрывно связаны между собой. Зависимость носит взаимный характер.

10. Необходимость в старых зданиях

Условие 3. В районе должны, перемежаясь, идти здания, различающиеся по возрасту и состоянию, включая немалое число старых.

Крупные города так остро нуждаются в старых зданиях, что без них, вероятно, невозможно развитие полнокровных улиц и районов. Под старыми зданиями я имею в виду отнюдь не только раритеты музейного типа, отнюдь не только старые здания, доведённые до великолепного состояния дорогостоящей реставрацией (хотя эти категории ценны как источник отличных ингредиентов), но также и множество простых, обычных, недорогих старых зданий, в том числе и находящихся в неважном состоянии.

Если на каком-либо участке города есть только новые здания, это автоматически означает, что там могут существовать только такие предприятия и заведения, которые способны компенсировать высокие затраты на новое строительство. Эта компенсация осуществляется либо в форме арендной платы, либо в форме доли доходов, выплачиваемой владельцу здания, и амортизационных отчислений. Платить, так или иначе, приходится. Поэтому предприятия и заведения, компенсирующие затраты на новое строительство, должны иметь возможность нести сравнительно высокие накладные расходы — высокие по сравнению с теми, что были бы в старых зданиях. Чтобы справляться с ситуацией, бизнес должен быть либо высокодоходным, либо хорошо субсидируемым.

Если оглядеться вокруг, можно увидеть, что возмещать затраты на новое строительство способны, как правило, только давно установившиеся предприятия, или предприятия с высоким товарооборотом, или стандартизованные, или щедро субсидируемые. В новые здания идут сетевые магазины, сетевые рестораны и банки. А вот местные бары, рестораны с иностранной кухней и ломбарды размещаются в более старых постройках. Супермаркеты и обувные магазины часто открываются в новых зданиях; хорошие книжные и магазины антиквариата — гораздо реже. Хорошо субсидируемые оперные театры и художественные музеи нередко располагаются в новых зданиях. Но неформальные источники подпитки для всех видов искусств — студии, галереи, магазины музыкальных инструментов и материалов для художественного творчества задние комнаты, где благодаря малой экономической значимости стула и стола допустима такая роскошь, как дискуссии, не сулящие прибыли, — предпочитают старые здания. Ещё важнее, вероятно, то, что сотни самых обычных предприятий, необходимых для безопасности и публичной жизни улиц и участков города и ценимых за удобство и за качество, обусловленное личными факторами, могут успешно работать только в старых зданиях, где не нужно нести убийственных для них накладных расходов.

Что же касается действительно новых идей любого рода, независимо от того, насколько прибыльными или успешными некоторые из них могут оказаться в конечном счёте, то экономика новых зданий с высокими накладными расходами не предоставляет свободы манёвра для проб, ошибок и эксперимента. Старые идеи могут в иных случаях пользоваться новыми зданиями. Новым идеям необходимы старые здания.

В крупных городах даже тем предприятиям, что могут позволить себе размещаться в новых зданиях, нужны старые здания в непосредственной близости. Иначе они слишком погружены в общую среду с её обобщёнными приманками, чересчур ограниченную экономически, а значит, и функционально, чтобы быть живой, интересной и удобной. Цветущее разнообразие в любом месте большого города предполагает смешение предприятий с высоким, средним, низким и нулевым уровнями доходов.