Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса

В целях подтверждения фактического принятия наследства наследником могут быть представлены, в частности, справка о проживании совместно с наследодателем, квитанция об уплате налога, о внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги, сберегательная книжка на имя наследодателя, паспорт транспортного средства, принадлежавшего наследодателю, договор подряда на проведение ремонтных работ и др.

При отсутствии у наследника возможности представить документы, содержащие сведения об обстоятельствах, на которые он ссылается как на обоснование своих требований, судом может быть установлен факт принятия наследства, а при наличии спора соответствующее требование рассматривается в порядке искового производства».

Теперь еще раз хотелось бы возвратиться к проблематике соотношения права собственности на жилые помещения и договора социального найма. Выше показывалось, что единственным юридическим основанием, дающим право на занятие жилого помещения по договору социального найма, является ордер на данное жилое помещение или как он теперь абстрактно называется – решение компетентного государственного (муниципального) органа о предоставлении жилья. На основании выданного ордера с нанимателем должен быть заключен договор социального найма в письменной форме. Собственники жилья с этих позиций находятся в более выгодном юридическом положении. Российское гражданское законодательство предусматривает самые разнообразные основания приобретения права собственности на жилые помещения. Такие основания могут носить как безвозмездный (приватизация, наследование, дарение, приобретательная давность[53]), так и возмездный характер (купля-продажа, мена, рента, участие в долевом строительстве, членство в жилищно-строительных кооперативах и др.). Иными словами, с юридической точки зрения (но никак не с экономической) собственником жилого помещения стать намного проще, чем социальным нанимателем; нормы гражданского законодательства весьма способствуют этому явлению.

Однако данное правовое благо имеет и свою «темную сторону». Выше уже отмечался тот фактор, что социальный наниматель находится в более защищенном правовом положении. Ведь если наниматель правомерным образом проживает в предоставленном ему жилом помещении (т. е. использует данное жилое помещение по назначению, не нарушает прав и законных интересов соседей и др.), то такого нанимателя можно выселить из указанного жилого помещения только по единственному юридическому основанию – посредством признания выданного ему ордера недействительным. Если же обратиться к современной судебной практике, то можно увидеть, что споры подобного рода в настоящее время встречаются крайне редко. Возможно именно поэтому в современном ЖК РФ вообще отсутствуют прямые нормы, регулирующие вопросы признания ордеров недействительными[54]. Условно можно сказать так, что социальный наниматель имеет полное правовое основание проживать в занимаемом им жилом помещении спокойно и беззаботно.

Совсем иная картина вещей сложится применительно к отношениям собственности. Ведь отечественное гражданское законодательство знает не только достаточно много правовых оснований приобретения права собственности на жилые помещения, но и не меньшее количество юридических оснований признания сделок, в силу которых лица указанное право собственности приобретают, недействительными. Современной судебной практике известны многочисленные случаи, когда лицо приобретает на первый взгляд безупречное право собственности на жилое помещение, регистрирует это право в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, получает в приобретенном им жилье регистрацию по месту жительства, однако затем появляется некое заинтересованное лицо (как правило это будет лицо, считающее именно себя реальным собственником), которое начнет оспаривать совершенные сделки и (или) требовать возврата жилого помещения из чужого незаконного владения в порядке виндикационного иска. И практика современного гражданского оборота устроена таким образом, что даже если сделку по приобретению жилого помещения в собственность будет анализировать и контролировать высококвалифицированный специалист по сделкам с недвижимостью, даже если в результате такого анализа будет изучен большой объем всевозможных юридических документов, показывающих «правовую историю» приобретаемого жилья, все это, увы, не будет гарантировать на сто процентов, что приобретаемый объект недвижимости освобожден от всевозможных юридических пороков, которые в будущем, возможно, начнут разрушать приобретенное право собственности. Абсолютно любая сделка по приобретению жилого помещения сопряжена с огромным количеством так называемых «подводных камней». Как это ни грустно звучит, но собственник жилого помещения, в отличие от социального нанимателя, по крайне мере потенциально практически всегда находится в некоем подвешенном состоянии.