Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса

Итак, представленное судебное дело в достаточно наглядной форме показало, что у конечного приобретателя жилого помещения (гражданина Е.) это жилое помещение было изъято (причем изъято, естественно, безвозмездно) в пользу первоначального обманутого собственника (гражданина Д.). Изъято окончательно и бесповоротно. И это при том, что конечный приобретатель жилья являлся, судя по фактическим обстоятельствам представленного дела, приобретателем добросовестным, так как он не знал и не должен был знать, что приобретает жилое помещение у неуправомоченного отчуждателя.

Какие возможны выходы из этой ситуации? Теоретически такой приобретатель сможет обратиться с иском в суд к своей стороне по сделке (т. е. продавцу) о полном возмещении убытков в размере стоимости утраченной квартиры. Ведь ст. 461 ГК РФ прямо указывает, что при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. Однако это только теоретически. В реальной жизни покупатель (добросовестный приобретатель) при исполнении судебного решения скорее всего столкнется с тем, что у ответчика-должника либо вовсе не будет, либо будет, но крайне недостаточно необходимого ликвидного имущества, которое сможет стать объектом судебного взыскания[57].

И еще один момент содержательного характера. Конечно сложно спорить с ВС РФ и уж тем более как-то критически оценивать его решения. Ведь это ВС РФ! Однако мы позволим себе высказать свое принципиальное несогласие с тем правовым подходом, который был применен в рассматриваемом судебном деле. Напомним, что конструкция виндикационного иска в российском правопорядке смоделирована таким образом, что если имущество выбывает из обладания первоначального собственника по его воле (например, в результате совершенной сделки), а конечный приобретатель вещи является приобретателем добросовестным и возмездным, первоначальный собственник не имеет право на виндикацию; вещь остается во владении и в собственности добросовестного приобретателя. Если же вещь выбывает из обладания первоначального собственники против его воли (например, в результате кражи), виндикация возможна во всех случаях невзирая ни на какие позитивные качества конечного приобретателя.

ВС РФ рассудил таким образом, что в указанной ситуации жилое помещение выбыло из обладания собственника против его воли, а потому и удовлетворил его иск. Однако не будем забывать, что с учетом описанных выше фактических обстоятельств собственник жилья (гражданин Д.) передал принадлежащее ему жилое помещение мошеннику (гражданину Т., действующему под именем умершего гражданина А.) по договору коммерческого найма. С классических же гражданско-правовых позиций передача вещи во владение другому лицу по договору аренды, найма, хранения, залога, перевозки является выбытием такой вещи из обладания собственника по его воле[58], а в этой ситуации, еще раз повторим этот важный постулат, собственник далеко не во всех случаях имеет право на виндикацию.

Более того, собственник жилья не только произвел отчуждение вещи по своей воле, но и в процессе заключения и исполнения договора найма проявил и продолжал проявлять чрезмерную невнимательность и неосмотрительность. Ведь как прямо отметил президиум Омского областного суда, который, напомним, отказал в иске первоначальному собственнику в виндикации квартиры, «в деле имеются обстоятельства, свидетельствующие о неосмотрительности Д. при осуществлении правомочий собственника в отношении принадлежащей ему квартиры, в частности на передачу ключей от квартиры и предоставление доступа в нее постороннему лицу; незаключение в письменной форме договора найма, а также на отсутствие со стороны Д. в течение длительного периода времени контроля за пользованием посторонним лицом жилым помещением и его эксплуатацией». И неужели за все эти акты крайней невнимательности и неосмотрительности, проявленные со стороны собственника, должен отвечать конечный добросовестный приобретатель? Вряд ли такой подход будет соответствовать требованиям разумности и справедливости.