Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса

И снова перед нами наглядный пример безвозмездного изъятия жилого помещения из владения добросовестного приобретателя без какой-либо компенсации в его пользу. Правда, данный судебный подход заслуживает уже самой полной поддержки, так как жилое помещение, ставшее предметом спора, действительно выбыло из обладания публично-правового собственника против его воли, а это всегда стопроцентное основание для виндикации имущества.

И еще один небольшой пример из данного Обзора ВС РФ. Он связан с истребованием имущества у недобросовестного приобретателя[64]. Напомним, что у недобросовестного приобретателя имущество может быть изъято во всех случаях, вне зависимости от форм и условий выбытия такого имущества из обладания собственника.

Судами первой и кассационной инстанций при рассмотрении дела по иску органа местного самоуправления к К. об истребовании имущества из чужого незаконного владения были отвергнуты доводы ответчика К. о добросовестности приобретения квартиры. При этом судебные инстанции, учитывая предоставленные органом местного самоуправления доказательства, указали, что спорная квартира в течение полутора месяцев трижды являлась предметом договора купли-продажи и дарения и продавалась по цене существенно ниже ее рыночной стоимости, что должно было вызвать у К. разумные сомнения в праве продавца на отчуждение имущества[65].

* * *

Подводя итог, связанный с анализом общих положений, касающихся договора социального найма и права собственности на жилые помещения, необходимо сделать следующие выводы. Как социальный наниматель, так и собственник жилья находятся в неоднозначном юридическом положении.

Социальный наниматель, с одной стороны, находится в менее выгодном положении, так как единственным юридическим основанием возникновения данных жилищных правоотношений является выдаваемый компетентным государственным (муниципальным) органом власти ордер (решение) на занятие соответствующего жилого помещения. Однако данная негативная черта имеет и свои плюсы. И они заключаются в том, что социальный наниматель находится в более защищенном положении, потому что споры о признании выданных ордеров недействительными в современной судебной практике встречаются крайне редко.

С собственником жилья дело обстоит с точностью до наоборот. С одной стороны собственник находится в более привилегированном положении, так как приобретение права собственности на жилые помещения – явление куда более доступное для участников гражданского оборота. Однако данная черта имеет и свои негативные аспекты. И они связаны с тем, что собственник живет в юридически нестабильном положении. Потенциально любой собственник жилья может быть выселен из приобретенного им жилого помещения по причине признания совершенной им сделки недействительной или в результате истребования (виндикации) занимаемого им помещения первоначальным собственником.

§ 1.2. Основные права и обязанности социального нанимателя и собственника жилого помещения

А. Социальный наем

В предыдущем параграфе настоящей книги говорилось о том, что социальный наниматель жилого помещения не является собственником занимаемого им жилья. Социальный наниматель – это только владелец и пользователь предоставленного ему жилого помещения. А раз это так, то социальный наниматель неизбежно будет находиться в правоотношениях с противоположной стороной договора социального найма – наймодателем, которым может быть, напомним, соответствующее публично-правовое образование. В связи с этим для целей настоящего параграфа считаем целесообразным остановиться в отдельности на жилищно-правовом и гражданско-правовом статусе как нанимателя, так и наймодателя жилого помещения. В первую очередь обратимся к рассмотрению юридического положения социального нанимателя, а именно его правовых обязанностей.

I. Обязанности нанимателя

О юридических обязанностях нанимателя, которые он несет как в отношении наймодателя, так и отношении проживающих совместно с ним в одном жилом помещении (доме) граждан, говорит ст. 67 ЖК РФ, которая так и называется «Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма». Данная статья возлагает на любого нанимателя следующие обязанности.

1. Использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены нормами жилищного законодательства.

Остановимся на данной обязанности нанимателя более подробно. Все жилые помещения имеют строго целевое назначение. Они предназначены исключительно для проживания граждан. Об этом прямо говорится в ч. 1 ст. 17 ЖК РФ. Конкретизация указанной правовой нормы применительно к праву собственности на жилые помещения содержится в п. 1 и 2 ст. 288 ГК РФ. В рамках данных норм указывается следующее:

«Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Жилые помещения предназначены для проживания граждан.