Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса

Жилищное законодательство в этом вопросе исходит из традиционного подхода, суть которого заключается в том, что текущий ремонт жилого помещения осуществляет наниматель, а капитальный ремонт – наймодатель[77]. Напомним, что исчерпывающий перечень видов работ, относимых к текущему ремонту, и выполняемых, соответственно, за счет нанимателя, содержится в Типовом договоре социального найма 2005 г. К этим работам относится побелка, окраска и оклейка стен, потолков окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения). Следовательно работы, которые прямо в данном перечне не названы, относятся к работам капитальным. В частности, к ним могут быть отнесены такие виды работ, как замена окон, дверей, полов, электропроводки, радиаторов, некоторого сантехнического оборудования (ванны, раковины), плиты. По крайней мере так должно быть в теории.

Однако ни для кого не секрет, что в нашей стране наймодатели, мягко говоря, не очень-то и стремятся к выполнению данной юридической обязанности. Более того, своевременное и качественное выполнение наймодателем капитального ремонта жилого помещения – явление скорее экстраординарное, нежели обыденное. Причем такое положение вещей, насколько можно судить, существовало даже во времена Советского Союза.

Именно поэтому в жилищном законодательстве установлен специальный механизм по защите прав и законных интересов нанимателей на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем своей обязанности по проведению капитального ремонта. Часть 2 ст. 66 ЖК РФ на этот счет устанавливает, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей.

Невооруженным глазом видно, что по крайней мере с формально-юридической точки зрения наниматель достаточно сильно защищен от бездействия наймодателя в плане выполнения им капитального ремонта. Жилищный закон вкладывает в руки нанимателя целую плеяду способов защиты нарушенных прав. Однако для того, чтобы увидеть, как эта норма работает в практической жизни, необходимо обратиться к одному весьма любопытному судебному делу, рассмотренному ВС РФ.