Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса

Прокурор обратился в суд с заявлением в защиту интересов инвалида III группы Б. к администрации муниципального образования о возмещении расходов, затраченных на капитальный ремонт жилого помещения.

Решением районного суда требования прокурора удовлетворены. С администрации в пользу Б. взыскано возмещение расходов на проведение капитального ремонта жилого помещения.

Апелляционным определением указанное решение суда отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении требований прокурора отказано.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала обоснованными доводы, изложенные в кассационном представлении прокурора, отменив апелляционное определение по следующим основаниям.

Судом установлено, что находящееся в муниципальной собственности жилое помещение, в котором Б. проживала на основании заключенного с администрацией договора социального найма жилого помещения, требовало капитального ремонта.

В связи с неисполнением наймодателем обязанности по производству капитального ремонта истцом самостоятельно и за свой счет произведена замена оконных блоков (полностью) и наружное утепление внешних стен.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении требований прокурора, суд второй инстанции указал, что работы по замене оконных конструкций и обшивке стен относятся к текущему, а не к капитальному ремонту жилищного фонда.

Между тем в силу п. 3 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. В соответствии со ст. 676 ГК РФ наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Согласно договору социального найма жилого помещения, заключенному Б. с администрацией, наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения наниматель вправе требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения.

Согласно акту обследования, обоснованно принятому во внимание судом первой инстанции, установлено, что в ходе длительного срока эксплуатации пришли в негодность кровля дома, оконные блоки, венцы бруса наружной стены сгнили, веранда нуждается в капитальном ремонте, а фундамент – в усилении.

Б. произведены работы по утеплению жилого дома, включая обшивку и утепление стен, замену полностью оконных заполнений, а не отдельных элементов.

Указанные работы в соответствии с п. 4 Примерного перечня работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда, – приложение № 8 к постановлению Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» – относятся именно к капитальному ремонту.

Поскольку все обстоятельства дела судом установлены, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ сочла возможным оставить в силе решение суда первой инстанции, не передавая дело на новое апелляционное рассмотрение[78].